Annuitätendarlehen
Die monatliche Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Während der Zinsanteil im Laufe der Zeit sinkt, steigt der Tilgungsanteil.
VVM Finanzierungswissen
Finanzierungslexikon – Begriffe rund um Baufinanzierung einfach erklärt
Beleihungsauslauf, Sollzinsbindung, Restschuld oder Forward-Darlehen: Viele Begriffe aus der Immobilienfinanzierung sind für Banken Alltag, für Käufer und Eigentümer aber nicht immer sofort verständlich. Dieses Lexikon erklärt die wichtigsten Begriffe verständlich und praxisnah.
Finanzierung verstehen – statt nur Fachbegriffe zu kennen
Viele Begriffe beeinflussen unmittelbar Darlehenshöhe, monatliche Rate, Finanzierungskonditionen oder die spätere Restschuld. Deshalb beschränkt sich das VVM Finanzierungslexikon nicht auf kurze Definitionen, sondern ordnet die Begriffe in den Zusammenhang einer Immobilienfinanzierung ein.
Die Erklärungen ersetzen keine Prüfung eines konkreten Finanzierungsfalls. Sie sollen helfen, Zusammenhänge besser zu verstehen und Finanzierungsangebote fundierter einordnen zu können.
Vertiefende Themen
Fünf besonders wichtige Finanzierungsbegriffe
Diese fünf Themen werden später als eigenständige Ratgeberseiten ausgebaut. Bis dahin führen die Links zur jeweiligen Erklärung im Lexikon.
Beleihungsauslauf
Warum das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert die Finanzierung beeinflussen kann.
Begriff erklären →
Forward-Darlehen
Wie eine spätere Anschlussfinanzierung bereits im Voraus geplant werden kann.
Begriff erklären →
Bereitstellungszinsen
Wann bei noch nicht vollständig ausgezahlten Darlehen zusätzliche Kosten entstehen können.
Begriff erklären →
Vollfinanzierung
Wann eine Immobilienfinanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital grundsätzlich geprüft werden kann.
Begriff erklären →
Kaufnebenkosten
Welche zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf von Beginn an berücksichtigt werden sollten.
Begriff erklären →Themenbereich 1
Finanzierung & Darlehen
Grundbegriffe rund um Darlehensstruktur, Auszahlung und Finanzierungshöhe.
Vollfinanzierung
Bei einer Vollfinanzierung wird ein sehr hoher Anteil des Immobilienkaufs über Darlehen finanziert. Zu unterscheiden ist zwischen der Finanzierung des Kaufpreises und einer zusätzlichen Finanzierung der Kaufnebenkosten.
Darlehensrate
Die regelmäßige Zahlung an den Finanzierungspartner. Bei einem Annuitätendarlehen besteht sie im Wesentlichen aus Zins und Tilgung.
Darlehensauszahlung
Die Auszahlung erfolgt, wenn die vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Bei Neubau oder Modernisierung kann sie in mehreren Teilbeträgen erfolgen.
Laufzeit
Der Zeitraum, über den ein Darlehen voraussichtlich zurückgeführt wird. Die Laufzeit ist nicht mit der Sollzinsbindung gleichzusetzen.
Bereitstellungszinsen
Sie können entstehen, wenn ein zugesagtes Darlehen nach Ablauf der vereinbarten bereitstellungszinsfreien Zeit noch nicht vollständig abgerufen wurde.
Themenbereich 2
Zinsen, Tilgung & Restschuld
Begriffe, die die laufende Belastung und die Entwicklung des Darlehens bestimmen.
Sollzins
Der vertraglich vereinbarte Zinssatz, mit dem der ausgezahlte Darlehensbetrag verzinst wird.
Effektiver Jahreszins
Er berücksichtigt neben dem Sollzins weitere preisbestimmende Faktoren und erleichtert den Vergleich unterschiedlicher Darlehensangebote.
Sollzinsbindung
Der Zeitraum, für den der vereinbarte Sollzinssatz festgeschrieben ist. Danach besteht häufig noch eine Restschuld.
Tilgung
Der Anteil der Darlehensrate, mit dem die eigentliche Darlehensschuld zurückgeführt wird.
Sondertilgung
Eine zusätzliche Zahlung außerhalb der regulären Monatsrate. Ob und in welcher Höhe sie möglich ist, ergibt sich aus dem Darlehensvertrag.
Restschuld
Der Darlehensbetrag, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt wurde. Er ist besonders für die Anschlussfinanzierung wichtig.
Themenbereich 3
Eigenkapital & Immobilienbewertung
Wie eigene Mittel, Immobilienwert und Darlehenshöhe zusammenwirken.
Eigenkapital
Eigene finanzielle Mittel, die in Kauf und Finanzierung eingebracht werden. Wie viel davon sinnvoll eingesetzt werden sollte, hängt von der Gesamtstruktur ab.
Beleihungswert
Der Wert, den ein Finanzierungspartner der Immobilie im Rahmen seiner Bewertung zugrunde legt. Er ist nicht zwangsläufig mit Kaufpreis oder Marktwert identisch.
Beleihungsauslauf
Das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert der Immobilie. Es kann Einfluss auf mögliche Finanzierungspartner und Konditionen haben.
Finanzierungsauslauf
Der Begriff wird teilweise ähnlich wie Beleihungsauslauf verwendet. Je nach Finanzierungspartner können jedoch unterschiedliche Berechnungsgrundlagen bestehen.
Bonität
Sie beschreibt vereinfacht die Fähigkeit und Bereitschaft eines Darlehensnehmers, seine finanziellen Verpflichtungen dauerhaft zu erfüllen.
Haushaltsrechnung
Einnahmen und laufende Ausgaben werden gegenübergestellt, um den finanziellen Spielraum für die geplante Darlehensrate einzuschätzen.
Themenbereich 4
Immobilienkauf & Kaufnebenkosten
Kosten und rechtliche Grundbegriffe, die neben dem eigentlichen Kaufpreis eine Rolle spielen.
Kaufnebenkosten
Hierzu zählen insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Grunderwerbsteuer
Eine Steuer, die grundsätzlich beim Erwerb eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie anfällt. Die Höhe richtet sich nach dem Bundesland.
Notarkosten
Ein Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden. Die hierfür entstehenden Gebühren sind gesetzlich geregelt.
Grundbuchkosten
Für Eintragungen und Änderungen im Grundbuch fallen Gebühren an, etwa für Eigentumsumschreibung oder Grundschuldeintragung.
Maklerprovision
Wird die Immobilie durch einen Makler vermittelt, kann eine Provision anfallen. Höhe und Aufteilung hängen von Vereinbarung und gesetzlichen Vorgaben ab.
Auflassungsvormerkung
Sie wird im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf die spätere Eigentumsübertragung.
Kaufpreisfälligkeit
Der Kaufpreis wird üblicherweise fällig, wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind und der Notar die entsprechende Mitteilung versendet.
Themenbereich 5
Anschlussfinanzierung
Begriffe für die Zeit vor und nach Ablauf der bisherigen Sollzinsbindung.
Anschlussfinanzierung
Besteht nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld, muss diese weiterfinanziert werden.
Forward-Darlehen
Damit können Konditionen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung bereits vor Ablauf der bestehenden Sollzinsbindung vereinbart werden.
Prolongation
Die bestehende Finanzierung wird beim bisherigen Finanzierungspartner zu neu vereinbarten Konditionen fortgeführt.
Umschuldung
Die verbleibende Restschuld wird durch einen anderen Finanzierungspartner abgelöst.
Vorfälligkeitsentschädigung
Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Darlehens kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Entschädigung anfallen. Maßgeblich sind Gesetz und Vertrag.
Themenbereich 6
Finanzierungsprüfung, Förderung & Modernisierung
Begriffe zur Prüfung des Finanzierungsfalls und zur Einbindung weiterer Finanzierungsbausteine.
Kapitaldienstfähigkeit
Sie beschreibt, ob Einkommen und verfügbare Mittel ausreichen, um Zins und Tilgung dauerhaft zu tragen.
Auszahlungsvoraussetzungen
Vor Auszahlung eines Darlehens müssen bestimmte Unterlagen und Voraussetzungen erfüllt sein. Welche, hängt vom Finanzierungsfall und Finanzierungspartner ab.
KfW-Darlehen
KfW-Programme können je nach Vorhaben und jeweils geltenden Förderbedingungen als Baustein einer Finanzierung infrage kommen.
Modernisierungsdarlehen
Es dient der Finanzierung von Maßnahmen an einer bestehenden Immobilie. Je nach Vorhaben können Modernisierungskosten auch in eine Immobilienfinanzierung eingebunden werden.
Zwischenfinanzierung
Sie kann eingesetzt werden, wenn Kapital erst später verfügbar wird, aber bereits vorher für ein Immobilienvorhaben benötigt wird.
Nachrangdarlehen
Ein Darlehen, dessen Sicherheit im Rang hinter einer vorrangigen Grundschuld zurücksteht. Konditionen und Einsatzmöglichkeiten hängen vom konkreten Fall ab.
Nichtabnahmeentschädigung
Wird ein verbindlich vereinbartes Darlehen nicht abgenommen, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Entschädigung verlangt werden.
Nicht jeder Begriff entscheidet allein über eine Finanzierung
Ein niedriger Zinssatz allein macht noch keine gute Finanzierung. Ebenso lässt sich aus Eigenkapital, Beleihungsauslauf oder Einkommen allein noch nicht beurteilen, ob ein Vorhaben sinnvoll finanzierbar ist.
Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Einkommen, Haushaltsrechnung, Eigenkapital, Immobilienwert, Darlehenshöhe, Tilgung, Sollzinsbindung, monatlicher Belastung und langfristiger Tragbarkeit.
Konkretes Finanzierungsvorhaben
Aus Begriffen wird eine konkrete Finanzierungsentscheidung
Wenn Sie bereits eine Immobilie gefunden haben oder Ihre Finanzierung vorbereiten möchten, können wir gemeinsam prüfen, welche Finanzierungsstruktur für Ihre persönliche Situation grundsätzlich infrage kommt.
Vergütung und Transparenz:
Bei erfolgreicher Vermittlung erhält VVM in der Regel eine Vergütung vom jeweiligen Finanzierungspartner. Art und Höhe können je nach Finanzierungsfall, Finanzierungspartner und Objekt unterschiedlich sein und werden im Beratungsprozess transparent erläutert.
Bei erfolgreicher Vermittlung erhält VVM in der Regel eine Vergütung vom jeweiligen Finanzierungspartner. Art und Höhe können je nach Finanzierungsfall, Finanzierungspartner und Objekt unterschiedlich sein und werden im Beratungsprozess transparent erläutert.