Was bedeutet Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen der Höhe des Immobiliendarlehens und dem von der Bank zugrunde gelegten Beleihungswert der Immobilie.
Er ist für Finanzierungspartner ein wichtiger Bestandteil der Objekt- und Risikobeurteilung. Je nachdem, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert ausfällt, kann dies Einfluss auf die angebotenen Finanzierungskonditionen haben.
Beispiel für einen Beleihungsauslauf
Angenommen, folgende Werte liegen vor:
- Kaufpreis der Immobilie
- 400.000 €
- Von der Bank angesetzter Beleihungswert
- 360.000 €
- Benötigtes Immobiliendarlehen
- 288.000 €
In diesem vereinfachten Beispiel beträgt der Beleihungsauslauf 80 Prozent.
Warum ist der Beleihungsauslauf für die Baufinanzierung wichtig?
Der Beleihungsauslauf ist einer von mehreren Faktoren, die Banken bei einer Immobilienfinanzierung berücksichtigen.
Neben Einkommen, Bonität, Haushaltsrechnung, Objektart und persönlicher Gesamtsituation spielt auch die Höhe des benötigten Darlehens im Verhältnis zum Wert der Immobilie eine Rolle.
Ein niedrigerer Beleihungsauslauf kann aus Sicht eines Finanzierungspartners ein geringeres Finanzierungsrisiko bedeuten. Dies kann sich auf die angebotenen Konditionen auswirken.
Es gibt jedoch keine für alle Banken einheitliche Regel, nach der ein bestimmter Beleihungsauslauf automatisch zu einem bestimmten Zinssatz führt. Bewertung und Konditionsgestaltung unterscheiden sich je nach Finanzierungspartner und Finanzierungsfall.
Welche Rolle spielt Eigenkapital?
Eigenkapital kann die benötigte Darlehenssumme reduzieren und damit auch den Beleihungsauslauf beeinflussen.
Je mehr eigene Mittel ein Käufer in die Finanzierung einbringt, desto geringer kann der über Darlehen zu finanzierende Anteil ausfallen.
Dabei sollte jedoch nicht ausschließlich versucht werden, möglichst viel Eigenkapital einzusetzen. Auch ausreichende finanzielle Reserven für unvorhergesehene Ausgaben, Modernisierungen oder andere Anschaffungen sollten berücksichtigt werden.
Die passende Eigenkapitalhöhe muss deshalb immer im Zusammenhang mit der gesamten Finanzierung betrachtet werden.
Was bedeutet ein hoher Beleihungsauslauf?
Ein höherer Beleihungsauslauf bedeutet zunächst, dass ein größerer Anteil des von der Bank angesetzten Immobilienwertes finanziert werden soll.
Eine solche Finanzierung ist deshalb nicht automatisch ausgeschlossen. Ob und zu welchen Konditionen sie angeboten wird, hängt unter anderem ab von:
- Einkommen und Beschäftigungssituation
- Bonität
- vorhandenen Rücklagen
- Kaufpreis und Immobilienwert
- Art, Zustand und Lage der Immobilie
- Höhe der Kaufnebenkosten
- gewünschter Darlehenshöhe
- persönlicher Haushaltsrechnung
Gerade bei Finanzierungen mit wenig Eigenkapital lohnt es sich deshalb, die Gesamtsituation und unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten sorgfältig zu prüfen.
Beleihungswert und Beleihungsauslauf – was ist der Unterschied?
Die Begriffe hängen unmittelbar zusammen, bedeuten aber nicht dasselbe.
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank für die Immobilie im Rahmen ihrer Bewertung zugrunde legt.
Der Beleihungsauslauf beschreibt dagegen das Verhältnis zwischen der Darlehenshöhe und diesem Beleihungswert.
Deshalb kann der Beleihungsauslauf nicht allein aus dem Kaufpreis einer Immobilie abgeleitet werden.
Was bedeutet der Beleihungsauslauf für meine Finanzierung?
Allein anhand des Beleihungsauslaufs lässt sich noch nicht beurteilen, ob eine Finanzierung günstig, teuer oder überhaupt möglich ist.
Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Immobilienwert, Darlehenshöhe, Eigenkapital, Einkommen, bestehenden Verpflichtungen und den Anforderungen des jeweiligen Finanzierungspartners.
Bei einer Baufinanzierung sollte deshalb nicht nur der angebotene Zinssatz betrachtet werden, sondern die Finanzierung als Ganzes.