1
Gewinnentwicklung
Banken betrachten häufig nicht nur das letzte Geschäftsjahr. Wichtig kann auch sein, wie sich Umsatz und Ergebnis über einen längeren Zeitraum entwickelt haben.
Baufinanzierung für Selbstständige & Freiberufler
Baufinanzierung für Selbstständige – wenn Zahlen richtig eingeordnet werden müssen
Als Selbstständiger oder Freiberufler haben Sie keine gleichbleibende Gehaltsabrechnung, die eine Bank einfach übernehmen kann. Stattdessen werden Steuerunterlagen, Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen, aktuelle betriebswirtschaftliche Zahlen und die Entwicklung Ihrer selbstständigen Tätigkeit betrachtet.
Dabei kann dieselbe wirtschaftliche Situation von Banken unterschiedlich bewertet werden. Ich unterstütze Sie dabei, Ihre Finanzierung realistisch einzuschätzen, die erforderlichen Unterlagen strukturiert vorzubereiten und gezielt Finanzierungspartner zu prüfen, die zu Ihrer persönlichen, wirtschaftlichen und objektspezifischen Situation passen.
Persönlich · strukturiert · ohne pauschale Finanzierungsversprechen
Fast 35 JahreErfahrung in der Finanzierungsberatung
Über 800 Banken & VersichererZugriff über das Partnernetzwerk
Persönliche Beratungdirekter Ansprechpartner statt Callcenter
§ 34i GewOImmobiliardarlehensvermittlung
Persönliche Ersteinschätzung
Ihre Baufinanzierung als Selbstständiger einschätzen lassen.
Sie sind selbstständig oder freiberuflich und möchten eine Immobilie kaufen, bauen, modernisieren oder eine bestehende Finanzierung neu ordnen?
Schildern Sie mir zunächst kurz Ihr Vorhaben. Für eine erste Einschätzung müssen Sie noch keine vollständige Finanzierungsakte vorbereitet haben.
Im persönlichen Gespräch klären wir, welche Informationen und Unterlagen für Ihre konkrete Situation tatsächlich erforderlich sind und welche nächsten Schritte sinnvoll erscheinen.
Direkter Kontakt: Ihre Anfrage landet bei mir. Ich melde mich persönlich bei Ihnen zurück.
Die Ausgangssituation verstehen
Warum Banken Selbstständige anders prüfen.
Bei Selbstständigen und Freiberuflern ist die Einkommensbeurteilung umfangreicher als bei einer klassischen Gehaltsabrechnung.
Eine Bank möchte einschätzen können, welches Einkommen aus der bisherigen Geschäftsentwicklung nachhaltig für eine langfristige Immobilienfinanzierung zur Verfügung steht.
Deshalb wird nicht ausschließlich auf den aktuellen Gewinn geschaut. Je nach Finanzierungspartner können unter anderem die Ergebnisse der vergangenen Jahre, die aktuelle Geschäftsentwicklung, die Dauer der Selbstständigkeit, die Branche, bestehende Verpflichtungen und die Unternehmensstruktur eine Rolle spielen.
Nicht jede Bank bewertet dieselbe Ausgangssituation auf die gleiche Weise.
Entscheidend ist immer das Gesamtbild Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Situation.
2
Aktuelle Geschäftszahlen
Eine aktuelle BWA und – je nach Fall – eine Summen- und Saldenliste können helfen, die Entwicklung des laufenden Geschäftsjahres einzuordnen.
3
Tätigkeit & Struktur
Freiberufler, Einzelunternehmer und Gesellschafter-Geschäftsführer werden nicht zwangsläufig nach denselben Kriterien beurteilt.
4
Private Verpflichtungen
Neben den Unternehmenszahlen berücksichtigt die Bank auch Lebenshaltungskosten, bestehende Darlehen, Unterhalt und weitere regelmäßige Ausgaben.
Nicht nur der Zinssatz
Eine gute Finanzierung beginnt nicht beim niedrigsten Zinssatz.
Gerade bei Selbstständigen sollten zuerst Tragfähigkeit, Finanzierungsbedarf und die passende Bankenauswahl geklärt werden.
- Wie stellt sich meine wirtschaftliche Situation aus Sicht einer Bank dar?
- Welche monatliche Belastung ist langfristig tragfähig?
- Wie hoch sollte der Finanzierungsbedarf sinnvollerweise sein?
- Welche Finanzierungspartner kommen für meine Situation grundsätzlich infrage?
Strukturiert vorbereiten
Welche Unterlagen benötigen Selbstständige für eine Baufinanzierung?
Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, hängt von Tätigkeit, Unternehmensform, Vorhaben und Finanzierungspartner ab.
Persönliche Unterlagen
- Personalausweis oder Reisepass
- ausgefüllte Selbstauskunft
- Nachweise über vorhandenes Eigenkapital
- Konto- oder Depotauszüge, soweit erforderlich
- Angaben zu bestehenden Krediten und Verpflichtungen
Unterlagen zum Unternehmen
- Einkommensteuerbescheide
- Einkommensteuererklärungen
- Jahresabschlüsse oder EÜR
- aktuelle BWA
- gegebenenfalls Summen- und Saldenliste
- bei Kapitalgesellschaften ggf. weitere Unternehmensunterlagen
Unterlagen zur Immobilie
- Exposé und Kaufpreisangabe
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Energieausweis
- Angaben zu Baujahr und Zustand
- bei Eigentumswohnungen zusätzliche WEG-Unterlagen
- bei Modernisierung ggf. Kostenaufstellungen oder Angebote
Sie müssen noch nicht alles vorbereitet haben.
Zu Beginn reicht es, die persönliche und wirtschaftliche Ausgangssituation sowie das geplante Vorhaben zu besprechen. Danach lässt sich genauer festlegen, welche Unterlagen für die weitere Prüfung tatsächlich benötigt werden.
Nicht die Menge der Unterlagen ist entscheidend, sondern deren Aussagekraft und Nachvollziehbarkeit.
Aktuelle Geschäftsentwicklung
Warum aktuelle Zahlen wichtig sein können.
Steuerbescheide und Jahresabschlüsse bilden immer die Vergangenheit ab. Hat sich Ihr Unternehmen seit dem letzten abgeschlossenen Geschäftsjahr deutlich verändert, können aktuelle betriebswirtschaftliche Zahlen zusätzliche Informationen liefern.
Das kann beispielsweise relevant sein, wenn:
- Umsätze oder Gewinne deutlich gestiegen sind,
- das vergangene Geschäftsjahr ungewöhnlich schwach war,
- größere Investitionen das Ergebnis beeinflusst haben,
- sich die Auftragslage verändert hat,
- das Unternehmen erweitert oder neu ausgerichtet wurde.
Wichtig: Eine aktuelle BWA allein entscheidet nicht darüber, ob eine Finanzierung möglich ist. Wie aktuelle Zahlen berücksichtigt werden, hängt vom jeweiligen Finanzierungspartner und von der Gesamtsituation ab.
Gezielte Vorauswahl
Nicht jede Bank bewertet dieselben Zahlen gleich.
Kreditinstitute können sich darin unterscheiden, wie sie Gewinne vergangener Jahre gewichten, aktuelle Geschäftszahlen berücksichtigen oder mit Schwankungen umgehen.
Auch Dauer der Selbstständigkeit, Branche, Rechtsform, bestehende Verpflichtungen, Eigenkapital und die Immobilie selbst können unterschiedlich beurteilt werden.
Eine Ablehnung bei einer Bank bedeutet deshalb nicht automatisch, dass jede andere Bank genauso entscheidet. Sie ist aber ebenso wenig eine Garantie dafür, dass sich eine andere Bank finden lässt.
800+
Banken & Versicherungsgesellschaften im Partnernetzwerk
Nicht jeder Finanzierungspartner passt zu jedem Fall. Der Vorteil liegt nicht in der bloßen Anzahl, sondern darin, diejenigen Finanzierungspartner herauszufiltern, deren Voraussetzungen möglichst gut zur konkreten Situation passen.
Geschäftsergebnisse richtig einordnen
Was passiert bei schwankenden Gewinnen?
Schwankende Gewinne gehören bei vielen Selbstständigen und Unternehmern zum normalen Geschäftsverlauf.
Investitionen
Fahrzeuge, Maschinen, Praxisausstattung oder andere betriebliche Investitionen können Auswirkungen auf das ausgewiesene Ergebnis haben.
Einmalige Ausgaben
Außergewöhnliche Kosten können ein Geschäftsjahr belasten, ohne dass sie zwingend jedes Jahr wiederkehren.
Auftragslage
Einzelne Aufträge können sich verschieben oder die wirtschaftliche Entwicklung eines Jahres stärker beeinflussen.
Unternehmensentwicklung
Erweiterungen, Umstrukturierungen oder eine veränderte Ausrichtung können die Zahlen zeitweise beeinflussen.
Entscheidend ist die Erklärung hinter den Zahlen.
Ich möchte Ihre Zahlen nicht besser darstellen, als sie tatsächlich sind.
Ich möchte verstehen, wie Ihre wirtschaftliche Situation entstanden ist und ob die gewünschte Finanzierung dazu passt. Wie einzelne Entwicklungen bei der Kreditprüfung berücksichtigt werden, entscheidet der jeweilige Finanzierungspartner nach seinen eigenen Richtlinien.
Dauer der Selbstständigkeit
Wie lange muss ich bereits selbstständig sein?
Viele Banken bevorzugen eine mindestens dreijährige Selbstständigkeit, weil dadurch mehrere abgeschlossene Geschäftsjahre für die Beurteilung zur Verfügung stehen. Je nach Bank, Berufsgruppe und Gesamtsituation können jedoch auch kürzere Zeiträume geprüft werden.
Eine kürzere Selbstständigkeit bedeutet deshalb nicht automatisch, dass eine Prüfung ausgeschlossen ist. Sie erfordert jedoch eine besonders sorgfältige Betrachtung des Einzelfalls.
Eine Rolle spielen können beispielsweise:
- Art der Tätigkeit und bisherige Berufserfahrung
- vorliegende wirtschaftliche Unterlagen
- bisherige Geschäftsentwicklung
- vorhandenes Eigenkapital
- Höhe des Finanzierungsbedarfs
- Immobilie und persönliche Gesamtbonität
Besondere Finanzierungssituation
Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital
Ob eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital infrage kommt, lässt sich nicht allein anhand eines bestimmten Prozentsatzes beantworten.
Eine Bank betrachtet unter anderem das angesetzte Einkommen, die Haushaltsrechnung, bestehende Verpflichtungen, Finanzierungsbedarf, Immobilienbewertung und Bonität.
Eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital kann geprüft werden – sie ist jedoch nicht für jede Ausgangssituation möglich oder wirtschaftlich sinnvoll.
Ausführliche Informationen zu 100-%-Finanzierungen, Kaufnebenkosten und der Einordnung hoher Finanzierungsanteile finden Sie auf unserer Spezialseite Baufinanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital .
Wenn es bereits eine Ablehnung gab
Was ist, wenn eine Bank bereits abgelehnt hat?
Bevor eine weitere Anfrage gestellt wird, sollte möglichst geklärt werden, warum die Finanzierung nicht umgesetzt wurde.
Ursachen können etwa Einkommensansatz, kurze Selbstständigkeit, schwankende Ergebnisse, bestehende Verpflichtungen, wenig Eigenkapital, Objektbewertung oder die Finanzierungsstruktur sein.
Die nächste Bankanfrage sollte deshalb nicht nach dem Prinzip Hoffnung erfolgen.
So gehe ich vor
Von der Ausgangssituation bis zur Bankprüfung.
Die Finanzierung wird Schritt für Schritt vorbereitet – nicht mit einer wahllosen Anfrage bei möglichst vielen Banken.
Ausgangssituation klären
Wir besprechen Vorhaben, Gesamtkosten, Eigenkapital und Ihre Vorstellungen zur Finanzierung.
Unterlagen ansehen
Wir betrachten Steuerunterlagen, Jahresabschlüsse oder EÜR sowie – soweit erforderlich – aktuelle Geschäftszahlen.
Tragfähigkeit einschätzen
Wir betrachten die persönliche Haushaltsrechnung und eine langfristig tragbare monatliche Belastung.
Besonderheiten einordnen
Schwankende Ergebnisse, Investitionen, Kredite oder andere Besonderheiten fließen in die Gesamtbetrachtung ein.
Finanzierungspartner auswählen
Es wird geprüft, welche Finanzierungspartner grundsätzlich zur persönlichen, wirtschaftlichen und objektspezifischen Situation passen könnten.
Vorbereiten & begleiten
Wenn eine geeignete Struktur gefunden wurde, wird die Finanzierung vollständig vorbereitet und zur Prüfung eingereicht. Ich bleibe Ihr persönlicher Ansprechpartner.
Persönliche Beratung
Persönliche Beratung statt anonymer Finanzierungsplattform.
Eine Baufinanzierung für Selbstständige besteht aus mehr als einem Zinsvergleich.
Es geht darum, Ihre persönlichen Möglichkeiten, Ihre wirtschaftliche Entwicklung und das konkrete Immobilienvorhaben zusammenzuführen.
Mit fast 35 Jahren Erfahrung in der Finanzierungsberatung und dem Zugriff auf mehr als 800 Banken und Versicherungsgesellschaften kann ich unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten prüfen, ohne an die Kreditrichtlinien eines einzelnen Instituts gebunden zu sein.
Kundenstimmen
Vertrauen entsteht nicht durch Versprechen, sondern durch erlebte Beratung.
Drei Stimmen aus der bestehenden VVM-Kundenbewertung.
„Herr Özkul hat uns auf dem längeren Weg zum Eigenheim begleitet. Die Beratung war angenehm, kompetent, auf uns ausgerichtet und schnell. Bei Fragen haben wir immer nachvollziehbare Antworten bekommen.“
„Von Anfang bis Ende wurden wir bei unserer Finanzierung hervorragend betreut. Herr Özkul war durchgehend erreichbar und stand uns bei allen Fragen mit Rat und Tat zur Seite.“
„Herr Özkul hat uns von der ersten Kontaktaufnahme bis zum Abschluss des Kreditvertrages stetig begleitet – selbst bis in die späten Abendstunden.“
Häufige Fragen
Antworten zur Baufinanzierung für Selbstständige.
Bekomme ich als Selbstständiger eine Baufinanzierung?
Eine Selbstständigkeit schließt eine Baufinanzierung grundsätzlich nicht aus. Entscheidend ist, wie der jeweilige Finanzierungspartner Ihre wirtschaftliche Entwicklung, Ihre persönliche Bonität, den Finanzierungsbedarf und die Immobilie beurteilt. Welche Möglichkeiten bestehen, muss deshalb anhand des konkreten Falls geprüft werden.
Wie lange muss ich selbstständig sein?
Viele Banken bevorzugen eine mindestens dreijährige Selbstständigkeit, weil dadurch mehrere abgeschlossene Geschäftsjahre für die Beurteilung zur Verfügung stehen. Je nach Bank, Berufsgruppe und Gesamtsituation können jedoch auch kürzere Zeiträume geprüft werden.
Welche Unterlagen benötigt eine Bank?
Typischerweise werden unter anderem Einkommensteuerunterlagen, Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen sowie gegebenenfalls eine aktuelle BWA und weitere betriebswirtschaftliche Unterlagen benötigt. Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, hängt von Ihrer Unternehmensform, dem Vorhaben und dem jeweiligen Finanzierungspartner ab.
Wie berechnet eine Bank mein Einkommen als Selbstständiger?
Eine einheitliche Berechnung, die bei jeder Bank identisch angewendet wird, gibt es nicht. Häufig werden mehrere Geschäftsjahre betrachtet. Wie die Ergebnisse gewichtet und aktuelle Zahlen berücksichtigt werden, hängt vom jeweiligen Kreditinstitut ab.
Kann ich mit schwankenden Gewinnen eine Immobilie finanzieren?
Schwankende Ergebnisse schließen eine Finanzierung nicht grundsätzlich aus. Entscheidend ist unter anderem, wie sich die wirtschaftliche Entwicklung über einen längeren Zeitraum darstellt, wodurch Schwankungen entstanden sind und wie der Finanzierungspartner diese Entwicklung beurteilt.
Ist eine Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital möglich?
Ob eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital infrage kommt, hängt von der gesamten Finanzierungssituation ab. Dabei spielen unter anderem Einkommen, Haushaltsrechnung, Objektbewertung, Finanzierungsbedarf und Bonität eine Rolle. Eine pauschale Zusage wäre daher nicht seriös.
Werden Freiberufler anders beurteilt als Gewerbetreibende?
Je nach Bank können Berufsgruppe, Unternehmensform und Art der selbstständigen Tätigkeit unterschiedlich berücksichtigt werden. Deshalb sollte die konkrete berufliche und wirtschaftliche Situation individuell betrachtet werden.
Was passiert, wenn meine Hausbank die Finanzierung ablehnt?
Zunächst sollte möglichst geklärt werden, warum die Hausbank nicht finanzieren möchte. Erst danach lässt sich einschätzen, ob eine andere Finanzierungsstruktur oder ein anderer Finanzierungspartner sinnvoll geprüft werden kann. Eine Ablehnung bei einer Bank bedeutet weder automatisch das Ende der Finanzierung noch eine Garantie dafür, dass eine andere Bank zusagt.
Wie wird VVM für die Vermittlung vergütet?
Für die erfolgreiche Vermittlung einer Baufinanzierung erhalte ich eine Vergütung vom jeweiligen Finanzierungspartner. Die Höhe dieser Vergütung ist nicht bei allen Banken und Finanzierungen gleich. Sie kann unter anderem vom Finanzierungspartner, der Finanzierungsstruktur und dem konkreten Finanzierungsfall beziehungsweise dem zu finanzierenden Objekt abhängen. Die für Ihre Finanzierung maßgeblichen Angaben zur Vergütung werden Ihnen im Rahmen der vorgesehenen Informationen transparent offengelegt.
Sie möchten wissen, wie Ihre Finanzierung eingeschätzt werden könnte?
Bevor Sie mehrere Banken anfragen oder sich bereits auf eine bestimmte Finanzierung festlegen, können wir Ihre persönliche und wirtschaftliche Situation zunächst strukturiert betrachten.
Ersteinschätzung anfragenWeiterführende Finanzierungsthemen