Wenig Erspartes bedeutet nicht automatisch, dass ein Immobilienkauf ausgeschlossen ist. Gleichzeitig ist eine hohe Kaufpreisfinanzierung kein Standardfall. Entscheidend ist das Gesamtbild: Einkommen, Haushaltsüberschuss, Bonität, Kaufpreis, Objekt und die Frage, welche Bank Ihre Situation passend bewertet.
Im Alltag werden diese Begriffe häufig vermischt. Für die Bank macht es jedoch einen großen Unterschied, ob Sie die Kaufnebenkosten selbst tragen können oder ob auch diese finanziert werden sollen.
Der reine Kaufpreis wird über Darlehen dargestellt. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler werden aus eigenen Mitteln bezahlt. Diese Variante ist für Banken häufig leichter einzuordnen als eine Finanzierung inklusive Nebenkosten.
Umgangssprachlich ist damit eine Finanzierung gemeint, bei der zusätzlich zum Kaufpreis auch Erwerbsnebenkosten finanziert werden. Die tatsächliche Quote kann je nach Nebenkosten höher oder niedriger als 110 % ausfallen.
Häufig liegt die sinnvolle Lösung dazwischen: Ein Teil der Nebenkosten oder des Kaufpreises wird selbst getragen, während bewusst eine Liquiditätsreserve bestehen bleibt. Welche Struktur sinnvoll ist, sollte gerechnet werden.
Eine einzelne Einkommensgrenze oder eine pauschale Eigenkapitalquote sagt zu wenig aus. Für eine realistische Einschätzung müssen mehrere Faktoren zusammenpassen.
Regelmäßige und ausreichend stabile Einkünfte müssen die geplante Rate sowie den normalen Lebensunterhalt langfristig tragen können.
Bestehende Kredite, Unterhalt, Leasing, private Verpflichtungen und weitere laufende Kosten beeinflussen den tatsächlich verfügbaren Überschuss.
Bei hohen Finanzierungsanteilen prüfen Banken die persönliche Kreditwürdigkeit besonders sorgfältig.
Lage, Zustand, Nutzbarkeit, Wiederverkäuflichkeit und die bankinterne Bewertung der Immobilie spielen eine zentrale Rolle.
Entscheidend ist nicht nur der vereinbarte Preis, sondern auch, welchen Wert die finanzierende Bank der Immobilie beimisst.
Verfügbare Rücklagen, weitere Vermögenswerte, ein zweiter Kreditnehmer oder zusätzliche Sicherheiten können die Struktur beeinflussen.
Eine hohe Finanzierung kann sinnvoll sein, wenn Einkommen, Objekt und Haushaltsrechnung stabil sind. Sie sollte aber nicht dadurch „passend gemacht“ werden, dass Reserven verschwinden oder die monatliche Belastung zu knapp kalkuliert wird.
Das Beispiel dient nur der Veranschaulichung. Es enthält bewusst keine Zinssätze, weil Konditionen und Bankbewertungen vom konkreten Fall und vom Zeitpunkt der Anfrage abhängen.
| Beispiel | Kaufpreis | Kaufnebenkosten* | Eigenmittel | Finanzierungsbedarf | Einordnung |
|---|---|---|---|---|---|
| A – 100 % Kaufpreis | 350.000 € | 35.000 € | 35.000 € | 350.000 € | Nebenkosten werden aus eigenen Mitteln getragen. |
| B – wenig Eigenkapital | 350.000 € | 35.000 € | 15.000 € | 370.000 € | Ein Teil der Nebenkosten müsste zusätzlich finanziert werden. |
| C – ohne Eigenkapital | 350.000 € | 35.000 € | 0 € | 385.000 € | Hoher Finanzierungsanteil; strengere Prüfung und kleinere Bankauswahl möglich. |
* Vereinfachtes Rechenbeispiel mit pauschal 10 % Kaufnebenkosten. Die tatsächlichen Nebenkosten hängen unter anderem von Bundesland, Notar, Grundbuch und einer möglichen Maklercourtage ab.
Beim Immobilienkauf ist nicht nur wichtig, wie viel Geld in die Finanzierung fließt. Ebenso wichtig ist, was danach verfügbar bleibt. Umzug, Einrichtung, kleinere Reparaturen oder unerwartete Ausgaben sollten nicht automatisch über neue Kredite finanziert werden müssen.
Deshalb kann es im Einzelfall sinnvoll sein, einen Teil der vorhandenen Mittel als Reserve zu behalten – selbst wenn dadurch der Finanzierungsanteil etwas höher ist. Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von den Konditionen und Ihrer persönlichen Situation ab.
Die konkrete Anrechenbarkeit entscheidet der jeweilige Finanzierungspartner.
Banken unterscheiden sich bei Haushaltsrechnung, Einkommensbewertung, Objektbewertung und maximalem Finanzierungsanteil. Gerade bei wenig Eigenkapital kann die passende Auswahl deshalb wichtiger sein als bei einem Standardfall.
VVM ist nicht an eine einzelne Bank gebunden und arbeitet über ein Netzwerk mit über 800 Banken und Versicherungsgesellschaften.
Statt sofort nach einem Zinssatz zu suchen, klären wir zuerst, ob Kaufpreis, Rate und Finanzierung grundsätzlich zusammenpassen.
Kaufpreis, Nebenkosten, vorhandene Eigenmittel, Einkommen und zeitlicher Rahmen.
Monatliche Einnahmen, Lebenshaltung, Verpflichtungen und notwendige Reserve werden realistisch eingeordnet.
Objektart, Lage, Zustand und Kaufpreis beeinflussen die Möglichkeiten der Finanzierung.
Wir vergleichen, wie sich unterschiedlicher Eigenkapitaleinsatz auf Darlehenshöhe und Struktur auswirkt.
Es werden Finanzierungspartner geprüft, deren Kriterien zu Ihrer Situation passen könnten.
Wenn die Struktur überzeugt, werden Unterlagen vollständig vorbereitet und der Prüfprozess begleitet.
Viele Kunden möchten gerade bei einer Finanzierung mit wenig Eigenkapital persönlich verstehen, welche Spielräume tatsächlich bestehen. Beratung ist regional persönlich sowie telefonisch und digital möglich.
Sie sind selbstständig oder freiberuflich tätig? Dann prüfen Banken Einkommen, wirtschaftliche Entwicklung und Unterlagen häufig nach anderen Maßstäben als bei Angestellten. Auf unserer Spezialseite erfahren Sie, welche Unterlagen typischerweise wichtig sind und worauf es bei der Bankauswahl ankommt.
Unabhängiger Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO
Fast 35 Jahre Erfahrung in Baufinanzierung, Anschlussfinanzierung und besonderen Finanzierungssituationen. Mein Ziel ist keine möglichst hohe Darlehenssumme, sondern eine nachvollziehbare Finanzierung, die zu Ihrer wirtschaftlichen Situation und Ihrem Vorhaben passt.
Die wichtigsten Fragen verständlich und ohne pauschale Versprechen beantwortet.
Grundsätzlich kann eine Finanzierung mit sehr wenig oder ohne Eigenkapital möglich sein. Ob sie darstellbar und sinnvoll ist, hängt unter anderem von Einkommen, Haushaltsüberschuss, Bonität, bestehenden Verpflichtungen, Objekt und Kaufpreis ab. Banken bewerten diese Punkte unterschiedlich.
Bei einer 100-%-Finanzierung wird üblicherweise der Kaufpreis finanziert, während die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln getragen werden. Von einer 110-%-Finanzierung spricht man umgangssprachlich, wenn zusätzlich auch Kaufnebenkosten finanziert werden. Die tatsächliche Quote hängt von der Höhe der Nebenkosten ab.
Eine pauschale Mindestquote gibt es nicht für jeden Finanzierungsfall. Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto geringer ist in der Regel der Finanzierungsbedarf. Besonders relevant ist, ob zumindest die Kaufnebenkosten und eine angemessene Reserve aus eigenen Mitteln dargestellt werden können.
Ein hoher Finanzierungsanteil kann zu strengeren Bankprüfungen, einer kleineren Auswahl an Finanzierungspartnern und ungünstigeren Konditionen führen. Wie stark sich das im Einzelfall auswirkt, hängt von der gesamten Finanzierung und der Bewertung der Bank ab.
Je nach Bank können unter anderem Kontoguthaben, Sparguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, bestimmte Rückkaufswerte, vorhandene Immobilienwerte, ein bereits bezahltes Grundstück oder Schenkungen eine Rolle spielen. Die konkrete Anrechnung sollte im Einzelfall geprüft werden.
Nicht zwingend. Neben einem sinnvollen Eigenkapitaleinsatz sollte auch genügend Liquidität für Umzug, Einrichtung, unerwartete Ausgaben oder Maßnahmen an der Immobilie verbleiben. Die passende Reserve hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.
Bei Selbstständigen prüfen Banken Einkommen und wirtschaftliche Entwicklung häufig besonders sorgfältig. Eine hohe Kaufpreisfinanzierung kann dadurch anspruchsvoller sein. Entscheidend sind unter anderem Unternehmensdauer, Einkommensentwicklung, Unterlagen, Bonität, Eigenmittel und Objekt. Ausführliche Informationen finden Sie auf unserer Seite Baufinanzierung für Selbstständige.
Nicht automatisch. Banken unterscheiden sich in ihren Annahmerichtlinien und in der Bewertung von Einkommen, Objekt und Finanzierungsanteil. Eine Absage kann deshalb Anlass für eine breitere Prüfung sein. Eine Finanzierungszusage lässt sich daraus jedoch nicht ableiten oder versprechen.
Schildern Sie kurz Ihre Ausgangslage. Ich prüfe persönlich, welche Punkte für eine Finanzierung wichtig sind und welche nächsten Schritte sinnvoll erscheinen.
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