Was soll tatsächlich gemacht werden?
Eine nachvollziehbare Maßnahmenliste hilft dabei, notwendige Arbeiten von reinen Gestaltungswünschen zu trennen und den Finanzierungsbedarf realistisch einzuordnen.
Kaufpreis und Maßnahmen gemeinsam denken
Immobilienkauf und Modernisierung gemeinsam finanzieren – von Anfang an richtig planen
Wer eine Bestandsimmobilie kauft und anschließend modernisieren oder energetisch verbessern möchte, sollte Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Maßnahmen, Eigenkapital, Reserve und mögliche Förderbausteine möglichst früh gemeinsam betrachten.
Eine gute Finanzierung beantwortet deshalb nicht nur die Frage, ob der Kaufpreis finanzierbar ist. Sie muss auch berücksichtigen, welche Arbeiten nach dem Kauf notwendig oder sinnvoll sind und wie diese in die Gesamtstruktur passen.
Persönliche Begleitung
Bankenübergreifende Prüfung
Kauf & Maßnahmen gemeinsam planen
§ 34i GewO
Gesamtfinanzierung
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der finanziellen Entscheidung
Gerade bei älteren Häusern zeigt sich nach der Besichtigung häufig, dass zusätzliche Maßnahmen einzuplanen sind: etwa Heizung, Fenster, Dach, Elektrik, Bad, Leitungen, Dämmung oder eine grundlegende Modernisierung einzelner Räume.
Werden diese Kosten erst nach dem Kauf betrachtet, kann eine Finanzierung unnötig eng werden. Sinnvoller ist es, den tatsächlichen Kapitalbedarf möglichst früh zu erfassen und mit der möglichen Bankfinanzierung abzugleichen.
Ein klassischer Modernisierungskredit wird häufig getrennt vom Immobilienkauf betrachtet. Fallen Kauf und Maßnahmen zeitlich zusammen, sollte jedoch geprüft werden, ob Kaufpreis und Modernisierungskosten sinnvoll in einer gemeinsamen Immobilienfinanzierung strukturiert werden können. Welche Variante passt, hängt vom Objekt, vom Maßnahmenumfang, vom Eigenkapital und von den Vorgaben des jeweiligen Finanzierungspartners ab.
Wichtig: Eine Finanzierung sollte nicht auf einem zu knapp kalkulierten Maßnahmenbudget beruhen.
Bei Bestandsimmobilien können sich während der Planung oder Ausführung zusätzliche Kosten ergeben.
Für Vorhaben in der Region finden Sie ergänzend unsere Seite Baufinanzierung Hannover →
Bausteine einer möglichen Gesamtstruktur
Kaufpreis
Nebenkosten
Maßnahmen
Eigenkapital
Förderung
Bankdarlehen
Was Banken betrachten
Modernisierungskosten werden nicht bei jeder Bank gleich eingeordnet
Welche Maßnahmen in welchem Umfang berücksichtigt werden können, hängt vom Objekt, der Finanzierung, der Dokumentation und den Vorgaben des jeweiligen Finanzierungspartners ab.
Wie belastbar ist die Kalkulation?
Je nach Umfang können Kostenschätzungen, Angebote oder weitere Nachweise erforderlich sein. Je konkreter die Planung, desto besser lässt sich die Finanzierung strukturieren.
Investition ist nicht automatisch Wertsteigerung
Die bankseitige Immobilienbewertung folgt eigenen Kriterien. Nicht jede investierte Summe erhöht den Beleihungswert in gleicher Höhe.
Reserve nicht vollständig aufbrauchen
Gerade bei Bestandsimmobilien kann es sinnvoll sein, nicht jede verfügbare Rücklage einzusetzen. Unerwartete Zusatzkosten sollten mitgedacht werden.
Mehr zu wenig oder ohne Eigenkapital →Gesamtbelastung muss tragfähig bleiben
Kauf und Maßnahmen erhöhen zusammen den Finanzierungsbedarf. Entscheidend bleibt, ob Rate, laufende Kosten und persönliche Lebensplanung dauerhaft zusammenpassen.
Vorgaben unterscheiden sich
Finanzierungspartner können Modernisierungskosten, Nachweise, Auszahlungen und Objektbewertungen unterschiedlich behandeln. Deshalb lohnt eine bankenübergreifende Prüfung.
Maßnahmen sauber vorbereiten
Je genauer die Modernisierung geplant ist, desto belastbarer wird die Finanzierung
Vor einer Finanzierungsanfrage sollte möglichst klar sein, welche Arbeiten unmittelbar nach dem Kauf vorgesehen sind und welche Maßnahmen später erfolgen können.
Bei größeren Vorhaben ist eine strukturierte Kostenaufstellung besonders wichtig. Sie hilft nicht nur der Bank, sondern auch Ihnen selbst, Prioritäten, Reserve und Gesamtbudget realistisch einzuschätzen.
Typische Maßnahmen
- Heizung und Haustechnik
- Fenster und Türen
- Dach und Dämmung
- Elektrik und Leitungen
- Bad und Sanitär
- Grundrissänderungen und Innenausbau
Typische Nachweise
- Maßnahmenaufstellung
- Kostenschätzung oder Angebote
- Grundrisse und Objektunterlagen
- gegebenenfalls Energieausweis
- bei Förderungen weitere technische Nachweise
Rechenlogik verstehen
Ein Beispiel zeigt, warum Kauf und Maßnahmen zusammengehören
Die folgenden Zahlen dienen ausschließlich der Veranschaulichung und sind keine Finanzierungsempfehlung.
Angenommen, eine Bestandsimmobilie wird für 320.000 € gekauft. Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten an, und für Modernisierung sowie eine Reserve wird weiterer Kapitalbedarf eingeplant.
Würde man nur den Kaufpreis betrachten, entstünde ein unvollständiges Bild. Erst die gesamte Kostenstruktur zeigt, wie hoch der tatsächliche Finanzierungsbedarf sein kann.
Die tatsächlichen Kaufnebenkosten, Modernisierungskosten und der sinnvolle Eigenkapitaleinsatz unterscheiden sich von Fall zu Fall.
Kaufpreis320.000 €
Beispielhafte Kaufnebenkosten35.000 €
Geplante Modernisierung60.000 €
Vorgesehene Reserve15.000 €
Beispielhafter Gesamtkapitalbedarf430.000 €
Energetische Maßnahmen & Förderung
KfW-Förderung kann ein Baustein sein – aber nicht die Gesamtplanung ersetzen
Bei energetischen Maßnahmen oder bestimmten Kauf- und Sanierungsvorhaben können Förderprogramme grundsätzlich relevant sein. Ob ein Programm passt, hängt von den jeweiligen Voraussetzungen, dem Objekt und dem Zeitpunkt der Antragstellung ab.
Deshalb sollte eine mögliche Förderung frühzeitig geprüft und anschließend in die gesamte Finanzierung eingeordnet werden. Förderkredit, Bankdarlehen, Eigenkapital und Reserve müssen zusammen funktionieren.
Die Details zu Förderprogrammen halten wir bewusst auf einer eigenen Seite aktuell: KfW-Förderung bei Baufinanzierung →
Förderprogramme, technische Anforderungen, Förderbeträge und Konditionen können sich ändern.
Maßgeblich sind die jeweils aktuellen Bedingungen des Fördergebers.
Unterlagen
Was für die erste Finanzierungsprüfung hilfreich ist
Nicht jedes Dokument muss am ersten Tag vollständig vorliegen. Für eine belastbare Prüfung werden die Unterlagen jedoch schrittweise benötigt.
Persönliche Unterlagen
- Einkommensnachweise
- Eigenkapitalnachweise
- bestehende Kreditverpflichtungen
- weitere relevante finanzielle Angaben
Bei Selbstständigen gelten häufig zusätzliche Anforderungen. Mehr zur Baufinanzierung für Selbstständige →
Objektunterlagen
- Exposé
- Grundrisse
- Wohn- und Grundstücksangaben
- Energieausweis
- weitere Objektunterlagen je nach Fall
Modernisierungsunterlagen
- Maßnahmenliste
- Kostenschätzungen oder Angebote
- zeitliche Priorisierung
- bei Bedarf technische Nachweise
- bei Förderung programmspezifische Unterlagen
Ablauf bei VVM
Vom Kaufvorhaben zur tragfähigen Gesamtfinanzierung
Der Ablauf richtet sich nach Ihrem Vorhaben. Ziel ist eine nachvollziehbare Struktur, bevor eine Finanzierung bei passenden Partnern eingereicht wird.
1
Vorhaben klären
Kaufpreis, Objekt, gewünschte Maßnahmen und Zeitplan einordnen.
2
Kosten erfassen
Nebenkosten, Modernisierung, Eigenkapital und notwendige Reserve zusammenführen.
3
Förderung prüfen
Mögliche Förderbausteine frühzeitig auf grundsätzliche Relevanz prüfen.
4
Banken auswählen
Finanzierungspartner nach Objekt, Maßnahmen und persönlicher Situation auswählen.
5
Umsetzung begleiten
Unterlagen, Rückfragen und nächsten Schritte bis zur Entscheidung koordinieren.
Persönliche Beratung
Kauf und Modernisierung sollten zu Ihrer gesamten finanziellen Situation passen
Bei einer Bestandsimmobilie ist die Frage „Wie hoch ist der Kaufpreis?“ nur der Anfang. Entscheidend ist, welcher Kapitalbedarf insgesamt entsteht und welche Struktur langfristig tragbar bleibt.
VVM betrachtet deshalb nicht nur den Immobilienkauf, sondern auch geplante Maßnahmen, Eigenkapital, Reserve und mögliche Förderbausteine im Zusammenhang.
Yasar Özkul
Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO
Weitere VVM-Seiten
Regionale Beratung und passende Spezialthemen
Je nach Ausgangssituation finden Sie auf VVM weitere vertiefende Informationen zur Immobilienfinanzierung.
Häufige Fragen
Immobilienkauf und Modernisierung finanzieren: FAQ
Die wichtigsten Fragen zur gemeinsamen Finanzierung von Kauf und Maßnahmen.
Kann ich Modernisierungskosten direkt beim Immobilienkauf mitfinanzieren?
Das kann grundsätzlich möglich sein. Ob und in welcher Höhe Modernisierungskosten in die Gesamtfinanzierung einbezogen werden können, hängt unter anderem von den geplanten Maßnahmen, dem Objekt, der bankseitigen Bewertung, dem Eigenkapital und den Kreditrichtlinien des Finanzierungspartners ab.
Brauche ich für die Modernisierung einen separaten Modernisierungskredit?
Nicht zwingend. Wenn Immobilienkauf und Modernisierung zusammen geplant werden, kann geprüft werden, ob die Maßnahmen innerhalb einer gemeinsamen Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden können. Ein separater Modernisierungskredit kann je nach Zeitpunkt, Maßnahmenhöhe, Objekt und Finanzierungspartner ebenfalls eine Möglichkeit sein. Welche Struktur sinnvoll ist, muss im konkreten Fall geprüft werden.
Welche Unterlagen werden für geplante Modernisierungsmaßnahmen benötigt?
Je nach Finanzierungspartner können eine Maßnahmenaufstellung, Kostenschätzungen oder Angebote, Objektunterlagen und gegebenenfalls technische oder energetische Nachweise erforderlich sein. Die konkrete Unterlagenliste hängt vom Vorhaben ab.
Erhöhen Modernisierungskosten automatisch den Immobilienwert?
Nein. Die bankseitige Bewertung einer Immobilie folgt eigenen Kriterien. Nicht jede investierte Summe führt in gleicher Höhe zu einer Wertsteigerung oder zu einem entsprechend höheren Beleihungswert.
Kann KfW-Förderung mit der Baufinanzierung kombiniert werden?
Je nach Vorhaben und Förderprogramm können KfW-Förderkredite als Baustein einer Gesamtfinanzierung in Betracht kommen. Förderfähigkeit, Antragstermin und Kombinationsmöglichkeiten müssen für das konkrete Vorhaben geprüft werden.
Wie viel Reserve sollte nach dem Immobilienkauf bleiben?
Eine pauschale Höhe gibt es nicht. Die Reserve sollte zur persönlichen Situation, zum Zustand der Immobilie, zu möglichen Mehrkosten und zu den laufenden Verpflichtungen passen. Nicht jede verfügbare Rücklage sollte automatisch vollständig eingesetzt werden.
Kann ich einzelne Maßnahmen auch erst später finanzieren?
Das ist grundsätzlich möglich, kann aber andere Konditionen, Anforderungen oder Sicherheiten bedeuten. Wenn größere Maßnahmen bereits beim Kauf absehbar sind, sollte deshalb früh geprüft werden, ob eine gemeinsame Finanzierung sinnvoller ist.
Was ist wichtiger: ein niedriger Zinssatz oder eine passende Gesamtstruktur?
Der Zinssatz ist wichtig, sollte aber nicht isoliert betrachtet werden. Bei Kauf und Modernisierung sind auch Finanzierungsbedarf, Rate, Tilgung, Zinsbindung, Auszahlungslogik, Reserve und mögliche Förderbausteine entscheidend.
Kauf und Modernisierung einordnen
Sie haben eine Bestandsimmobilie gefunden oder planen bereits konkrete Maßnahmen?
Schildern Sie kurz Kaufpreis, geplante Modernisierung, vorhandenes Eigenkapital und – soweit bekannt – den Zustand der Immobilie. Danach können die nächsten Schritte strukturiert eingeordnet werden.
Direkter Kontakt
Telefonisch erreichen Sie VVM unter:
Für eine erste Einordnung genügen zunächst die wichtigsten Eckdaten. Detaillierte Unterlagen können anschließend gezielt zusammengestellt werden.