Die 11 häufigsten und teuersten Fehler der Immobilienfinanzierung beim Kauf einer Immobilie


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Teure Fehler vermeiden bei Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung.
Wir zeigen Ihnen auf dieser Seite, worauf Sie bei der Immobilienfinanzierung und der Baufinanzierung unbedingt achten sollten. Mit einer Lesedauer von ca. 5 - 6 Minuten ersparen Sie sich möglicherweise teure Fehler bei der Finanzierung. Profitieren Sie von unserer Erfahrung und vermeiden Sie diese und andere Fehler, am besten bereits von vornherein durch Ausschließen der größten Fehlerquellen. Lasen Sie sich von uns unterstützen. Unsere bankenunabhängige Beratung ist für Sie kostenfrei. Eine Checkliste zum Download finden Sie am Ende dieser Seite.

Die wichtigsten Tipps für Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung

Wir nennen die häufigsten und die teuersten Fehler bei der Bau- und Immobilienfinanzierung und zeigen Ihnen worauf Sie achten müssen!


Zu kurze Zinsfestschreibung, zu geringes oder falsch eingesetztes Eigenkapital bei der Finanzierung, Lebenshaltungskosten zu niedrig kalkuliert, zusätzliche Kosten. Diese und andere Fehler und Fehlerquellen bei der Immobilienfinanzierung oder (Neu-)Baufinanzierung können viele Tausend Euro kosten. Im schlechtesten Fall kann das die Finanzierung bzw. das Eigenheim gefährden. Wir zeigen Ihnen die am meisten vorkommenden Problemfälle und geben Ihnen Anregungen, wie Sie sich als Bauherren und Immobilienkäufer davor schützen können.

1. Unerwartete und unvorhersehbare Kosten


Selbst für erfahrene oder fachlich versierte Käufer sind Mehrkosten nicht auszuschließen. Bauherren sollten darauf achten, die gesamten Kosten einer Immobilie möglichst umfassend zu kalkulieren und Reserven vorzusehen.

Eine repräsentative Studie unter Bauherren und Käufern zeigte dass diese häufig in Schwierigkeiten kamen, wenn nicht vorhergesehene oder nicht berücksichtigte Kosten entstanden sind. Der Grund lag beim Neubau z. B. in unvollständigen Baubeschreibungen, oder den Leistungsverzeichnissen, die den Angeboten zugrunde liegen und in denen wichtige Positionen fehlten. Aber auch unerkannte oder von Verkäufern nicht genannte Mängel können zum Problem werden. Häufig waren im "Festpreis" auch nicht alle relevanten Leistungen aufgeführt, die für die Fertigstellung eines Gebäudes notwendig sind.

In anderen Fällen waren die Kosten für die Erschließung des Baugrundstücks, für ein Bodengutachten, das Einrichten der Baustelle etc. nicht berücksichtigt. Ohne diese Leistungen geht es aber nicht. Bauseits zu stellende Hausanschlüsse, Baustrom und Außenanlagen etc. mussten viele Bauherren dann unerwartet zusätzlich bezahlen. Für Laien ist das eine Stolperfalle, denn nicht jeder weiß das und nicht immer wird über solche Kosten aufgeklärt. Wenn solche Ausgaben nicht in der Kostenaufstellung einkalkuliert wurden, kann eine teure Nachfinanzierung erforderlich werden.

Unsere Empfehlung
Lassen Sie Ihre Kauf- und/oder Bauunterlagen vor Abschluss von einem erfahrenen Fachmann, z. B. einem guten (praxiserfahrenen) Architekten oder Bauingenieur, oder von einem versierten Finanzierungsexperten mit Baukenntnissen prüfen.

Sie können auch bei Verbraucherverbänden hilfreiche Tipps erhalten, die allerdings meist eher allgemeiner Art sind.

Unerwartete Kosten bei Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung

2. Finanzierung unvollständig, nach Abschluss folgt die Sintflut der Nebenkosten.


Obwohl diese Dinge beim Immobilienerwerb bekannt sein sollten, stellen wir häufig fest, dass in einigen Finanzierungen von Beginn an nicht alle beim Bau oder Kauf einer Immobilie relevanten Nebenkosten berücksichtigt wurden. Viele Finanzierer rechnen das "großzügig" so hin, dass die Finanzierung klappt. Manchmal wird es abgetan mit den Worten "Die Nebenkosten tragen Sie selbst" und "wir finanzieren die Immobilie in Höhe des Beleihungsauslauf". Das reicht selten für den Kaufpreis, da der sogenannte "Beleihungsrahmen" meist nur einen Teil davon abdeckt. Der genaue Beleihungsrahmen wird in den meisten Fällen erst nach Zusage der Finanzierung exakt ermittelt (wegen Kosten für Gutachter) und zuvor als theoretischer Wert kalkuliert (Schätzung). Der Kunde ist bis dahin oft noch nicht im Klaren, wie weit die Finanzierung am Ende tatsächlich reichen wird. Die Realität sollte deshalb nicht von zu viel Optimismus verdrängt werden. Wir rechnen Ihnen die Kosten genau vor und klären, wie sich das Gsamtpaket sicher finanzieren lässt - oder manchmal eben auch nicht.

Nur mit dem Kaufpreis und einer "Reserve" oben drauf ist es nicht getan, denn dazu kommen erhebliche Kaufnebenkosten, wie z.B. die Grunderwerbsteuer. Diese kann von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ausfallen von derzeit 3,5% bis zu 6,5% des Kaufpreises. Manche politische Partei bemüht sich zwar um Ausnahmen für Familien und erstmalige Eigenheimerwerber, aber hier gibt es derzeit nur Ideen und noch keine gesetzliche Regelung. Ferner muss man je nach Höhe der Finanzierung zwischen 1,5% und bis zu 2,2% des Kaupreises für Notar und Gerichtskosten (mehrere Grundbucheintragungen) hinzu kalkulieren. Je mehr finanziert wird, umso höher sind die Kosten, da die Gebühren des Notars und der Eintragung einer Grundschuld (Sicherung für die Bank im Grundbuch) mit der Darlehenshöhe zunehmen.

Wenn bei einem Immobilienkauf oder der Baufinanzierung zusätzlich auch Maklerkosten zu berücksichtigen sind, die in der Regel bei 50 % aus 3,57% bis zu 7,14% des Kaufpreises liegen können, müssen auch diese Kosten ausreichend berücksichtigt werden. Viele Makler sind quasi "wiederkehrender Geschäftspartner des Notars" und diesem damit "näher" und vertrauter als die Käufer. Sie lassen sich die Maklerkosten gerne ganz unauffällig mit einem Nebensatz vom Notar im Kaufvertrag bestätigen. Der Kaufvertrag stellt eine sofort vollstreckbare Urkunde dar. Das heißt, wenn der Makler darauf besteht, muss sofort bezahlt werden, oder er kann in das gesamte Vermögen der Käufer und den Grundbesitz pfänden. Das gilt sogar, wenn der Kauf aus irgendwelchen Gründen nicht durchgeführt werden kann, sogar dann, wenn der Makler das Scheitern verschuldet hat. Sicherlich muss man nicht alles schwarzsehen, aber berücksichtigen muss man diese Kosten und deren Fälligkeit.

Die üblichen Nebenkosten beim Kauf oder Bau einer Immobilie können im ungünstigen Fall bis zu 15% erreichen, was von "motivierten" Finanzierern gerne einmal etwas "lockerer" gesehen wird mit den Worten: "Um die Nebenkosten kümmern Sie sich bitte selbst".
Wir wollen nicht sagen, dass dies dann zum Problem werden muss, denn wer sich beraten lässt oder sich sehr gut kundig gemacht hat, berücksichtigt das natürlich auch.

Ein weiterer wichtiger Hinweis gilt der Fälligkeit von Kaufnebenkosten. Diese sind bis auf kleine Positionen fast komplett sofort fällig, oft bevor der Kaufpreis bezahlt werden muss. Das bedeutet also, dieses Geld ist in der Regel als erstes weg. In ganz wenigen Ausnahmefällen, in denen wir hinzugezogen wurden um schiefgelaufene Finanzierungen noch zu retten, konnten wir Fälligkeiten durch geschicktes Vorgehen vorübergehend aussetzen oder zumindest herauszögern, bis die Käufer sich die erforderliche Liquidität wieder verschafft hatten. Das funktioniert aber nicht immer und soweit sollte es erst gar nicht kommen. Bei von uns erstellten Bau- und Immobilienfinanzierungen gab es solche Probleme noch nie.

Unsere Anregung

Kalkulieren Sie alle anfallenden Kosten ganz genau und eher zu ungünstig als optimistisch, und erstellen Sie sich dazu einen Fälligkeits- und Zahlungsplan.

Eine zu Ihrem Bauvorhaben oder Ihrem Kaufwunsch passende Excel-Vorlage erhalten Sie bei uns hier.

Denken Sie auch an eventuell erforderliche Modernisierungskosten, oder die Mehrkosten, falls Sie zum Beispiel eine neue Küche einbauen lassen wollen oder müssen, weil Ihre alte Küche möglicherweise nicht in die neue Immobilie passt. Wenn Sie sich ein neues Badezimmer zulegen möchten, weil das bestehende Bad schon in die Jahre gekommen und nicht mehr zeitgemäß ist, können erhebliche weitere Kosten auf Sie zukommen. Setzen Sie sich - wenn nicht für alle Maßnahmen ganz sicher genügend Mittel vorhanden sind - eigene Prioritäten und gehen Sie Liefer- und Leistungsverträge immer erst ein, wenn Sie sicher wissen, dass die Finanzierung von Bau oder Kauf und aller Bau- und Kaufnebenkosten gesichert ist. Behalten Sie sich bei frühzeitigem Abschluss von Werklieferverträgen ggf. Rücktrittsrechte für den Fall von Finanzierungsschwierigkeiten vor und terminieren Sie alles so, dass Sie ggf. Verträge vor Produktion bzw. vor Herstellung schadlos für alle Beteiligten und dadurch möglichst kostenfrei stornieren können.

Wir sprechen hier aus vielen Jahren Erfahrung und wollen niemanden vom Eigenheim abschrecken, im Gegenteil. Wir finden es absolut richtig Immobilien zu erwerben, wann immer es in die persönliche Situation passt. Aber wir haben auch Käufer gesehen, deren Häuser plötzlich Mängel aufwiesen, die unerwartet saniert werden mussten, und wenn man Böden, Estrich etc. herausnehmen muss, macht die Küche auf diesem Boden einfach keinen Sinn. Wenn die Fussbodenheizung im Bad Leckagen hat, muss diese zuerst saniert werden, bevor das neue Bad eingebaut wird. Es gibt viele weitere Beispiele. Natürich will man am liebsten in das perfekt hergerichtete Haus einziehen und wenn alles gut läuft, soll es auch so sein. Die tatsächlichen Problemchen eines Hauses nennt einem entweder der Vorbesitzer - das machen viele aber nicht - oder man stellt sie selbst fest wenn man eine Zeit lang im Haus gelebt hat. Dann wäre mit der eigenen Wohnerfahrung eigentlich der beste Zeitpunkt, die Dinge zu beheben, die sich bei der eigenen Nutzung und beim Wohnen im Haus herausgestellt haben.

Wenn Probleme bei Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung entstehen

3. Technische Probleme nach dem Kauf


Nach dem Kauf einer Immobilie wohnte eine Familie ein Jahr im neuen Heim, dann kam ein Sturm mit Starkregen. Die Drainage war dem Wetter nicht gewachsen, der Keller in wenigen Minuten voll Wasser. Die Versicherung?

Problem Rechtsprechung!

Nach dem Urteil unserer höchsten Richter am Bundesgerichtshof gilt als Überschwemmung, wenn ein Haus allseitig vom Wasser eingeschlossen ist. Liegt z. B. eine Terrasse höher als das Grundstück oder wurde das Haus am Hang gebaut, wird die vierte Seite in der Regel nicht "überschwemmt". Die Versicherung, die eigentlich bei Überschwemmung leisten würde (oder will), wäre nach dieser Rechtsprechung von der Leistung frei. Die Familie muss den Schaden selbst tragen. Wer hätte das gewusst?  (Schreiben Sie uns hier für unsere Statistik wenn dieser Tipp hilfreich war )

Ein erfahrener Finanzierungsberater wird Ihren (geplanten) Versicherungsschutz mitprüfen und eine Allgefahren-Police oder eine Versicherung mit Einschluss der erweiterten Naturgefahren inkl. Starkregen etc. empfehlen. Er selbst hat davon nichts, aber er schützt Sie vor finanziellen Problemen.

Die neue Drainage muss dann trotzdem auf eigene Kosten gemacht werden. Denn diese ist ein Baumangel, den man bei einer bestehenden Immobilie mitgekauft hat und für den die Versicherung nicht aufkommt. Kosten? Je nach Situation 5.000 - 25.000 €.

Aber auch kleinere, als unerheblich vermutete Mängel können plötzlich erhebliche Kosten verursachen, weshalb man immer über eine Reserve verfügen sollte.

4. Die finanzielle Belastbarkeit


Um sich den Traum vom eigenen Heim zu erfüllen, gehen viele Bauherren bis an die Grenzen der eigenen finanziellen Belastbarkeit. Es muss nicht am Haus selbst liegen, wenn es dann zu "eng" wird, denn auch im privaten Bereich können unvorhersehbare und unvermeidbare Ausgaben entstehen. Problematisch wird das wenn es nach Finanzierungskosten nicht mehr für die Lebenshaltung ausreicht. Was dann?

Unser Ratschlag:
überprüfen Sie mindestens für die letzten 12 Monate Ihre Einnahmen und Ausgaben anhand einer lückenlosen Tabelle. Die meisten Bank-Programme ermöglichen einen Tabellen-Download als CSV- oder Excel-Datei. Darin ist jede Kontobewegung erfasst. Legen Sie zusätzliche Spalten an, in die Sie Ihre Ausgaben nach Lebenshaltungskosten, Sparraten für Ihre Altersvorsorge, Notwendigem und Verzichtbarem unterscheiden. Die Netto-Kaltmiete tragen Sie gesondert ein, denn dieser stellen Sie dann die (reinen) Finanzierungskosten und eine Rücklage für die (höheren) Betriebskosten gegenüber. Theoretisch sollte zwischen Anfangsbestand des Kontos und dem Endbstand nach 12 Monaten ein "Haushaltsüberschuss" übrig bleiben. Dieser Haushaltsüberschuss muss ausreichen, um auf 12 Monate aufgeteilt die Differenz zwischen Miet- und Finanzierungskosten und die höheren Bewirtschaftungskosten für die neue Immobilie bedienen zu können. Um die Bewirtschaftungskosten sicher zu kalkulieren, gehen Sie bitte von ca. 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich aus.

Klingt kompliziert?
Hier finden Sie unsere Excel-Vorlage für diese Berechnung.

Immobilienfinanzierung und Baufinanzierung sicher und günstig

5. Zu geringe Tilgungsraten erhöhen die Kreditkosten


Über viele Jahre wurden Finanzierungen mit einer anfänglichen Tilgung in Höhe von 1% pro Jahr abgeschlossen. Bei damals hohen Zinsen im Annuitätendarlehen bedeutet das durch abnehmende Zinsbeträge (der hohen Zinsen) auch eine über die Jahre deutlich(er) anwachsende Tilgung durch die (ebenso hohe) Zinsersparnis. Die Finanzierungn hatten eine Gesamtkreditlaufzeit in etwa um 30 Jahre. Um die monatlichen Raten niedrig zu halten, könnte man auch bei den aktuell niedrigen Zinsen darauf spekulieren, die Finanzierungskosten durch eine solche niedrige Tilgungsrate möglichst "klein zu machen". Es klingt zumindest auf den ersten Blick verlockend, doch die Kostenfalle folgt gewiss.

Bei niedrigen Zinsen würde eine solche Tilgungsrate bedeuten, dass sich die Tilgung durch die geringe Zinsersparnis nur minimal aufbaut. Eine solche Finanzierung kann sich bis zur vollständigen Tilgung über 60 oder mehr Jahre erstrecken. Man bezahlt also noch mit der Rente ab, von der dann wohl kaum etwas übrig bleiben wird. Doch soweit kommt es dann meist nicht. Ein solches Finanzierungs-Modell scheitert meist schon lange vorher. Warum?

Wir sehen aktuell unterschiedliche Kreditinstitute die Ihren Kunden so etwas immer noch anbieten, um die monatliche Rate so gering wie möglich zu halten und eine Finanzierung - trotz zu geringem Einkommen - irgendwie abzuschließen. So können sich auch unterdurchschnittliche Verdiener scheinbar eine zu teure Immobilie leisten. Die Konsequenzen sind die Kunden meist sehr hart. Die Folgen einer später platzenden Finanzierung bekommt nämlich nicht der Mitarbeiter der finanzierenden Bank zu spüren, der eventuell schon längst bei einer anderen Bank beschäftigft ist, sondern der gutgläubige Kunde.

Konkret gerechnet:
Rein theoretisch kann man mit einer monatlichen Rate von ca. 1.000 Euro eine Immobilie für 500.000 Euro finanzieren. Das wäre auch nicht so riskant, wenn der Zinssatz über 60 Jahre konstant bei ca. 1,0% - 1,4% bleibt. Allerdings wird keine Bank einen Zinsatz dieser Höhe für 60 Jahre festschreiben. Und selbst wenn sie es täte (was keine uns bekannte Bank macht), wäre sie aufgrund gesetzlicher Bestimmungen nicht daran gebunden. Außerdem würde vom Alter der Kunden und deren Lebenserwartung abhängen, ob sie überhaupt die Chance haben, diese 60 Jahre zu erleben.
Im ungünstigeren und viel wahrscheinlicheren Fall, dass sich der Zinssatz nach der ersten Zinsbindung erhöht, könnte die Haushaltsrechnung nicht mehr aufgehen. Die niedrige Tilgung reduziert das Restdarlehen nur sehr langsam. Plötzlich kann einem noch sehr hohen Restdarlehen ein neuer, deutlich höherer Zinsatz gegenüberstehen.

Nehmen wir bei den oben genannten 500.000 Euro Anfangsdarlehen mit zu Beginn 1,4% Zinssatz und 1% Tilgung pro Jahr an, der Marktzinsatz liegt nach der ersten Zinsfestschreibung bei 3%. Das ist durchaus nicht unrealistisch und in der Rückschau immer noch sehr niedrig. Dann steigt die Belastung um 66% auf ca. 1.660,- € an (+ 660 €). Bei 4% wären es bereits ca. 1.100,- € monatlich mehr, zusätzlich!

Das kann vielleicht funktionieren, da man nach 10 Jahren auch "ein bisschen mehr verdient". Allerdings bleiben auch die Preise über 10 Jahre in der Regel nicht stabil. Durch steigende Preise steigen auch die Lebenshaltungskosten und am Ende bleibt meist weniger Haushaltsüberschuss als vorher. Dann geht die Rechnung nicht mehr auf.

Es kommt aber noch dicker!
Stellt die Bank nämlich fest, wie wenig bisher getilgt worden ist und will diese das Risiko der Unfinanzierbarkeit z. B. über weitere 50 Jahre nicht eingehen, muss die Tilgungsrate deutlich korrigiert werden. Oder die Bank bietet keine Anschlussfinanzierung mehr an. Das kann dann gefährlich werden, denn eine Finanzierung mit schlechten Parametern will dann vielleicht auch keine andere Bank fortführen. Die spätestens bei der Folgefinanzierung nötige Erhöhung auf dann mindestens 2% bis 3% Tilgung p.a. bedeuten dann schnell weitere knapp 500,- € oder mehr im Monat zusätzlich zum ggf. höheren Zinssatz.

Merke:
Die geringe Tilgung verschiebt die Finanzierungslast in die Zukunft, die wahrscheinlich
keine geringeren
Zinsen mit sich bringt als heute. Denn wir sind derzeit in einer absoluten
Langzeit-Tiefzinsphase. Niemand geht in
Fachkreisen davon aus, dass Zinsen überhaupt
noch geringer werden könnten als aktuell. Also sollte man so lange festschreiben

wie es günstig möglich ist und tilgen soviel wie möglich.


Die Empfehlung der Experten
Wir raten unseren Kunden bei selbstgenutzten Immobilien zu einer annuitätischen Tilgung von zu Beginn mindestens 2%, wenn machbar sogar 3% pro Jahr. Zu empfehlen ist auch in den Finanzierungs-Vertrag das Recht zur Sondertilgung in Höhe von (z.B.) 5% p. a. aufzunehmen. Das hilft besonders dann, wenn man in der Lage ist, zum Beispiel durch besondere Zahlungseingänge wie 13. Gehalt, Gewinnbeteiligungen, Investment-Ausschütungen etc. zusätzlich den Kredit abzubauen, oder wenn längerfristig eine mögliche Erbschaft dabei helfen könnte. Soll eine Immobilie auch der Altersvorsorge dienen, dann sollte diese bis zum Rentenbeginn schuldenfrei sein.

Tilgungsraten und Tilgungsdauer bei aktuellen Zinssätzen:
•    Eine Finanzierung mit nur 1% Tilgung pro Jahr benötigt aktuell ca. 61 Jahre um den Kredit vollständig abzuzahlen.
•    Eine Finanzierung mit 2% Tilgung läuft über ca. 37 Jahre bis zur kompletten Rückführung.
•    Eine Finanzierung mit 3% Tilgung benötigt dagegen nur noch ca. 27 Jahre und 6 Monate
•    Eine Finanzierung mit 4% Tilgung hat eine Laufzeit von rd. 21 Jahren

Für die Ermittlung der Höhe einer "vernünftigen Finanzierung" hat sich die nachfolgend erklärte Fausformel bewährt. Da sich die meisten Immobilienkäufer ihre bisherige Kaltmiete über Jahre leisten konnten, kann man diese gut als Maßstab für den wohl gesichert möglichen Kapitaldienst heranziehen. Dazu ein Beispiel:

Angenommen Ihre derzeitige Kaltmiete - die Sie über einige Jahre immer pünktlich bezahlt haben und bezahlen konnten - beträgt 1.000 Euro pro Monat. Dann kann man davon ausgehen, dass Sie diesen Betrag auch weiterhin problemlos jeden Monat bezahlen könnten. Eine darauf aufgebaute Finanzierung kann man als "sicher kalkuliert" bezeichnen. Multiplizieren Sie dazu Ihre Kaltmiete mit der Zahl 12 (Monate p.a.), und teilen Sie diesen Wert (Jahreskaltmiete) durch 3,5%. Die 3,5% setzen sich aus 1,4% Zins und 2,1% Tilgung zusammen, oder aus 1,5% Zins + 2% Tilgung, oder 1,6% + 1,9% etc. Es ist der jährlich mindestens sinnvolle und erforderliche Kapitaldienst. Das Ergebnis unserer Berechnung lautet 342.857 Euro. (Die Formel dazu lautet Kaltmiete x 12 Monate / 3,5% = 342,86 Kaltmieten).

Verfügen Sie als Beispiel über Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro, könnten Sie ein Projekt inkl. aller Nebenkosten mit ca. 392.857 Euro sicher finanzieren. Davon empfiehlt es sich jedoch eine Mindestreserve abzuziehen, die Sie für alle Fälle als Sicheheit zurückhalten sollten. Das Ergebnis:

Mit 342 Kaltmieten + Eigenkapital ./. Mindest-Reserve liegen Sie auf der sicheren Seite !

Zinsfestschreibung bei Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung

6. Das Risiko derZinsfestschreibung


Je kürzer man die Zinsfestschreibung vereinbart umso besser fällt der Zinssatz aus. Banken haben das über Jahrzehnte ausgenutzt und ihren Kunden langfristig gegen hohe Zinsen teures Geld geliehen, dass sie sich aber selbst immer nur kurzfristig zu sehr geringen Zinsen besorgt haben. Die Margen auf billig geliehenes und teuer verliehenes Geld waren entsprechend hoch. Das ging gut bis zur Finanzkrise 2008. Dann platzte das Modell und führte zu einigen Bankenpleiten, da durch das mangelnde Vertrauen von einem Moment auf den anderen kein kurzfristiges (billiges) Geld mehr am Geldmarkt zur Verfügung stand. Niemand wollte damals mehr das Risiko eingehen, einer Bank Geld zu leihen.

Natürlich würden Kunden gerne am Zinssatz sparen und bezahlen für einen fünf- bis zehnjährigen Kredit aktuell ca. 0,7% weniger Zins im Jahr als bei einer Zinsfestschreibung von 20 Jahren. Zu Beginn kann man damit natürlich Geld sparen. 0,7% p.a. ist der Ertrag. Jedoch kann niemand gesichert die Zinssätze der Zukunft vorhersagen. Aber was passiert wenn der Zinsatz - genau dann wenn unser Kredit ausläuft - deutlich angestiegen ist?
Steigen die Zinsen nach der ersten Festschreibung für die zweite (gleichlange) Periode um maximal 1,4% an, liegt man zwar noch im Rahmen der längerfristigen Alternative, von Beginn an auf 20 Jahre festzuschreiben. Allerdings muss man sich den Kostensprung in dem Moment auch leisten können. Liegt der zweite Zinsatz aber um mehr als 1,4% höher (wir hatten in den 90er Jahren Zinsen um 8,5% und 9% auf 10 Jahre), dann wird es deutlich teurer als mit der höheren Sicherheit über 20 Jahre. Welches Modell am Ende das bessere gewesen ist und wie es ausgeht wird sich zeigen, niemand weiß das sicher.

Eine Finanzierung mit kurzer Zinsfestschreibung und zu geringer Tilgungsrate kann also sehr gefährlich werden. Dies sind am Ende die Häuser, die man nach den ersten 10 Jahren Zinsbindung bei steigenden Zinsen als Notverkauf günstig erwerben kann.
Denn je weniger der Darlehensnehmer tilgt und umso höher der neue Zinssatz, umso größer ist das Risiko, dass die monatlichen Raten nicht mehr bedient werden können. Für Kunden die auf Finanzierungskosten noch achten müssen und denen Zinssätze nicht egal sind, empfehlen wir bei den derzeit immer noch sehr niedrigen Zinsen möglichst lange festzuschreiben. Sie brauchen uns als Finanzierungsexperten zwar dann auch umso länger nicht, aber das ist unser Job. Sind wir richtig gut, brauchen Sie uns für diese Immobilie in aller Regel nicht mehr. Vielleicht aber - weil alles so gut lief - für eine weitere Immobilie ...

Wir empfehlen unseren Kunden bei jedem kürzerfristig gebundenen Zinsangebot zu prüfen, ob Sie im Anschluss an die Zinsfestschreibung zu dem dann bestehenden Restdarlehen in der Lage wären, einen Zinssatz von 5% oder gar 6% bedienen zu können. Erscheint das zu hoch, sollte man eine Zinsfestschreibung mit 15 oder sogar 20 Jahren erwägen.

7. Veränderte Lebenssituationen und Folgen


"Gute Finanzierung"
bedeutet mehr als den Darlehensnehmern einen starren Darlehensvertrag mit unflexiblen Parametern und Bedingungen in die Hände zu geben. Für eine wirklich gute und zu den Kunden passende Finanzierung sollte Ihr Berater Lösungen für mögliche Veränderungen in Ihren Lebensumständen vorsehen.

Leider haben die meisten Darlehensangebote mit Top-Konditionen den Nachteil, das die Darlehensnehmer die Raten während der Zinsfestschreibung nicht ändern können. Man kann den sogenannten "Kapitaldienst" weder erhöhen noch reduzieren.

Für die meisten Bauherren bzw. Käufer einer Immobilie sind die persönlichen Lebensumstände aber nicht immer über Jahrzehnte gleichbleibend und auch nicht komplett vorhersehbar.
Gerade bei jungen Lebenspartnerschaften kommen gerne Kinder hinzu, es entsteht eine Familie. Nach der Geburt des Kindes wird i.d.R. ein Partner eine gewisse Zeit das Kind betreuen und somit weniger arbeiten und verdienen als vorher. Zwar wird dies durch die Bundesregierung mit dem Elterngeld schon gut unterstützt, allerdings entstehen v. a. beim ersten Kind erhebliche zusätzliche Kosten. Wer selbst Kinder hat weiß das ...

Die monatlichen Finanzierungsraten, die das Paar zu Beginn noch sehr bequem leisten konnte, sind dann vielleicht nicht mehr ganz so leicht aufzubringen. Gleiches kann auch bei Selbstständigen mit unregelmäßigen Einkommen passieren, was die Pandemie sehr deutlich gezeigt hat. Plötzlich fallen regelmäßige Umsätze weg.

In solchen Fällen bewährt sich eine zu empfehlende, je nach Bank aber nicht immer so leicht umzusetzende Flexibilität in der Finanzierung. Wir haben bereits viele Eigenheime finanziert mit der Möglichkeit, im Falle der Elternzeit die Tilgung zu reduzieren und entweder vorher oder nachher die Differenz auszugleichen. Es gab auch Modelle mit temporär geringerer Tilgungsmöglichkeit und großzügigem Sondertilgungsrecht, um die geringere Tilgung später nachzuholen. Dadurch konnten unsere Kunden tilgen wenn möglich und reduzieren wenn es die Lebensumstände erforderten - die man nicht immer vorhersehen kann. Solche Finanzierungen überstehen dann auch einen "Engpass" ohne Probleme.

Fragen Sie uns nach „Krediten mit flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten“.

Immobilien finanzieren und Baufinanzierung mit Kindern und Familie
Fehler Baufinanzierung mit Bereitstellungszinsen zu früh vereinbart

8. Unterschätzte Bereitstellungszinsen können teuer zu stehen kommen


Bereitstellungszinsen können eine Finanzierung deutlich verteuern. Immer wenn mit einem Immobilienerwerb auch eine Bau- oder Modernisierungsleistung verbunden ist, werden Kredite i.d.R. nicht auf einmal vollständig abgerufen. Meist wird nach Baufortschritt in vereinbarten Teilbeträgen bezahlt. Kommt es beim Bau oder der Modernisierung zu Verzögerungen, fallen nach einer gewissen Zeit Bereitstellungszinsen an. Diese betragen häufig das Doppelte des Darlehenszinses. Die monatliche Rate kann sich im Extremfall also verdoppeln.

Der Bereitstellungszinssatz wird in der Regel einheitlich mit 3% pro Jahr berechnet. Wie sich das in Ihrer Finanzierung auswirkt, hängt von den genauen Konditionen Ihrer finanzierenden Bank ab. Einige Kreditinstitute berechnen schon ab dem 2. Monat nach Finanzierungszusage Bereitstellungszinsen, andere nach dem 3. oder 6. und manche sogar erst nach dem 12. Monat.
Nehmen wir unser bewährtes Beispiel des Kredit mit 500.000 €. Die Bereitstellungszinsen können sich in einem typischen Fall schon im ersten Jahr (Bauphase) - also vor dem Einzug ins Haus - mit ca. 5.250 Euro zusätzlichen Kosten auswirken. Ganz fatal kann es werden, wenn ein Bauträger Konkurs anmeldet und eine Baustelle für mehrere Jahre stillsteht. Die Bereitsellungszinsen können die doppelte bis dreifache Zinslast erreichen. Hier kann eine Erfüllungsbürgschaft oder eine (leider etwas komplizierte) Ausfalldeckung eines Versicherers helfen.

Achten Sie bei allen Finanzierungsangeboten immer darauf, ab wann und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen berechnet werden. Bei Interesse Fragen Sie uns. Wir helfen Ihnen die richtige Bank mit den für Sie und Ihre Anforderungen besten Konditionen zu finden.

9. Einbinden von Förderkrediten (KfW)


Sowohl Banken als auch Bauherren scheuen häufig den höheren Aufwand, einen Teilkredit über die Kreditanstalt für Wiederaufbau "KfW" oder andere Förderbanken zu finanzieren. Die Beantragung ist meist an viele Auflagen und Bedingungen geknüpft. Aber es kann sich erheblich lohnen.

Für Banken ist ein solcher Teilkredit nicht unbedingt attraktiv, da diese sich anderweitig unkomplizierter und billiger Geld beschaffen können, um den Kredit zu refinanzieren. Deshalb neigen Banken gerne dazu, einen "Einheitszinsatz" aus einer (= eigener) Hand anzubieten, statt KfW-Mittel in eine Kombinfinanzierung einzubinden.

Die Teilfinanzierung über die KfW bietet einerseits langfristig "moderate" Zinsperspektiven nach der Festschreibungszeit, denn die KfW ist anders als Geschäftsbanken nicht in gleicher Art gewinnorientiert. Die Zinsen lagen bisher immer unter Marktzins.
Des Weiteren kann von Beginn an eine langfristige Mittelbereitstellung vereinbart werden, auch wenn sich die Konditionen nicht so lange festschreiben lassen. Man hat dann die Sicherheit, das benötigte Geld zur Verfügung gestellt zu bekommen. Nur die (moderate) Kondition kann sich verändern. Das bedeutet bei der KfW aber - wie bereits erwähnt - bislang immer günstigere Zinsen, unter den bei Banken marktüblichen Zinssätzen.

Förderdarlehen KfW bei Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung

10. Förderungen nutzen soweit möglich


Zugegeben, der "Dschungel" der Förderungen für Eigenheimkäufer ist groß und an mancher Stelle für den Laien undurchsichtig. Man muss schon einige Zeit darauf verwenden, die verschiedenen Programme und Fördermöglichkeiten zu verstehen und die Vorzüge daraus zu schöpfen. Viele Ersterwerber geben an dieser Stelle vorzeitig auf. Das kann ein großer Nachteil sein.

Nehmen wir einmal an, dass man wegen nicht so erheblichem Zinsunterschied bei der Erstfinanzierung auf einen KfW-Kredit verzichtet und mit der Hausbank einen einheitlichen Kredit aus einer Hand vereinbart hat. Erwirbt man damit ein Eigenheim, das neu errichtet wird oder wird ein erworbenes Haus energetisch verbessert, können in der Regel attraktive Tilgungszuschüsse in Anspruch genommen werden. Nach dem neuen BEG (Einführung zweite Stufe am 01.07.2021) stehen Zuschüsse von 50% auf die "Förderfähigen Kosten" und ggf. sogar noch etwas mehr im Raum. Dies gilt es unbedingt in Betracht zu ziehen.

Will man trotz dieser Möglichkeit keinen Förderkredit in Anspruch nehmen, kann auch ein Zuschussprogramm bantragt werden, das in der Zuschusshöhe etwa dem Tilgungszuschuss entspricht und einige Zeit nach Abschluss der durchgeführten Maßnahmen ausbezahlt wird. Unbeduíngt zu beachten ist dabei jedoch, dass man dazu aufgrund der Vorschriften einen Energeberater mit BEG-Zulassung und aufgrund der Kompelxität einen versierten Finanzierungsexperten braucht. Letzter kann der Berater der Hausbank sein, oft liegt bei der Hausbank aber weder die umfasende Expertise in diesen Dingen vor (die mit der Bank wenig zu tun haben), noch verdient die Bank am Zuschuss etwas. Dieser liegt also in aller egel nicht im primären Interessengebiet der Bank.

Ihr versierter Finanzierungsberater hat aber ein großes Interesse an Ihrem Zuschuss, denn dieser sichert Sie und Ihre Finanzierung. Von besonders sicheren Finanzierungen profitiert aber auch Ihr Experte, denn durch seine gute Statistik (keine oder nur minimale Kreditausfälle) genißt er bei seinen Finanzierunsgpartner einen guten Ruf, hohe Rputation und erhält dadurch bessere Konditionen für seine Kunden. So profitiert er davon wenn Sie profitieren. Ein gutes Prinzip!

 

11. Zinsdifferenz-Spekulationen


In Anbetracht der momentan sehr günstigen Zinsen versuchen viele Geldanlagen-Vermittler, mit niedrigen Annuitäten und gleichzeitigem Abschluss von Geldanlagen doppelt zu verdienen. Das kann gut gehen, das kann aber auch gefährlich werden.

Manch ein Berater rät seinen Kunden zu einer geringen Tilgung (siehe Punkt 5.) oder sogar zur Tilgungsaussetzung, um mit den ersparten Tilgungsraten eine mutmaßlich höher verzinste Geldanlage zu finanzieren. Das Prinzip ist im Grunde nicht schlecht und große Finanzinstitutionen erzielen mit solchen Zinsdifferenzgeschäften auch hohe Erträge. Aber das muss man sich in jeder Lebenslage und auch bei steigenden Zinsen leisten können. Für Milliardenkonzerne ist das eine überschaubare Wette in die Zukunft. Für nicht so vermögende Privatkunden kann das schiefgehen. Nehmen wir ein anschauliches Beispiel:

Ein Finanzagent vermittelte im Jahr 2016 eine Finanzierung mit 1% Tilgung auf 500.000,- € Kredit statt empfohlener 2,5 % und empfahl die eingesparten 1,5% p.a. (= 7.500,- € jährlich seit 2016) in einen Investmentfonds von Wirecard einzuzahlen. Der Kredit valutiert nun noch mit rd. 475.000 € (statt 437.500 €) und die in den Fonds eingezahlten 37.500 € sind weg. So extrem muss es natürich nicht kommen. Man sollte aber immer die Verhältnismäßigkeit wahren.

Wir empfehlen eine gesunde Finanzierung mit vernünftiger Tilgung zu vereinbaren und bei zusätzlich verfügbarem Einkommen einen Teil davon sinnvoll anzulegen. Das kann dann auch ein ausgesuchter Fonds sein. Es gibt viele gute Anlagemöglichkeiten seriöser Anbieter, die in der Vergangeheit auch ihren Kunden gute Erträge gebracht haben. Hier sollte man auf Erfahrung und gutes Management vertrauen. Mit einem solchen Fonds kann man dann eine Alterative zur (nicht verpflichtenden) Sondertilgung aufbauen. Es sollte nicht die Alternative zur gesunden Tilgung sein!

Ein guter Fonds kann höhere Erträge erwirtschaften, als man aktuell beim Kredit durch Sondertilgung an Zinsen einparen kann. Wohlgemerkt, die Betonung liegt hier auf "kann", denn eine Garantie gibt es in aller Regel nicht. Läuft die Finanzierung jedoch ungefährdet und werden dann zusätzliche Mittel frei (Gehaltserhöhung, Erbschaft, Sonderzahlungen, Boni etc.), kann man diese höherverzinslich schneller anwachsen lassen um damit am Ende mehr zu erwitschaften als die Zinsen kosten. Dann kann sich ein solches (indirektes) "Zinsdifferenzgeschäft" lohnen. Von einer gefährlichn Finanzierung unter Spekulation auf höhere Zinsen der Geldanlage raten wir immer dann ab, wenn man nicht zusätzlich die Mittel hat, um im "Ausnahmefall" oder Notfall die Bank immer bedienen zu können.

 

Die Vielfalt an Fehlern die Kunden bei ihren ersten Baufinanzierungen oder Immobilienfinanzierungen passieren können ist groß!
Bei der hundertsten
Finanzierung würden diese Fehler wohl nicht mehr gemacht.

Unsere Experten haben in mehr als 20 Jahren Tausende Baufinanzierungen und Immobilienfinanzierungen gestaltet und unseren Kunden eine hohe vierstellige Zahl an Eignheimen ermöglicht. Mit Hilfe unserer Erfahrung vermeiden Sie auch bei Ihrer ersten Finanzierung gefährlich Fehler.

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In fast jeder Finanzierung üblicher Machart steckt Potenzial. Lassen Sie uns als bankenunabhängige Experten einen Blick in Ihre Finanzierungsvorschläge vornehmen. Wir sagen Ihnen was gut ist und wo es Verbesserungpotenzial gibt. Und wir zeigen Ihnen die Gefahren Ihrer Finanzierung auf, ehrlich, unabhängig, objektiv.

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