Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind Aufwendungen, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis entstehen.
Sie gehören deshalb von Anfang an in die Finanzierungsplanung. Wer nur den Kaufpreis betrachtet, unterschätzt den tatsächlichen Kapitalbedarf.
Welche Kaufnebenkosten können anfallen?
Zu den typischen Kostenbestandteilen gehören insbesondere:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- gegebenenfalls Maklerprovision
Darüber hinaus können im Zusammenhang mit dem Erwerb weitere Aufwendungen entstehen, die nicht immer zu den klassischen Kaufnebenkosten gezählt werden, beispielsweise Kosten für Gutachten, Finanzierungssicherheiten, Umzug, Renovierung oder unmittelbar geplante Modernisierungen.
Grunderwerbsteuer
Beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an, sofern kein gesetzlicher Ausnahmetatbestand greift.
Die Höhe richtet sich nach dem Bundesland. Für die Finanzierungsplanung sollte deshalb der aktuell für den konkreten Erwerbsort geltende Steuersatz zugrunde gelegt werden.
Bei bestimmten Kaufvertragsgestaltungen können einzelne mitverkaufte bewegliche Gegenstände steuerlich anders behandelt werden. Ob und in welcher Höhe dies berücksichtigt werden kann, sollte im Zweifel fachlich geprüft und im Kaufvertrag eindeutig dokumentiert werden.
Notar- und Grundbuchkosten
Ein Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Zusätzlich sind Eintragungen im Grundbuch erforderlich, beispielsweise die Eigentumsumschreibung und häufig auch die Eintragung einer Grundschuld für den Finanzierungspartner.
Die Gebühren richten sich nach gesetzlichen Vorgaben und dem jeweiligen Geschäftswert. Für eine erste Finanzierungsplanung werden Notar- und Grundbuchkosten häufig mit einem pauschalen Planungswert berücksichtigt. Die tatsächlich entstehenden Kosten können davon abweichen.
Maklerprovision
Wird eine Immobilie durch einen Makler vermittelt, kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen. Ob eine Provision anfällt, wie hoch sie ist und wie sie zwischen Käufer und Verkäufer verteilt wird, hängt vom konkreten Objekt, der Vereinbarung und den gesetzlichen Rahmenbedingungen ab.
Für die Finanzierung sollte daher immer die im Exposé beziehungsweise Maklervertrag konkret ausgewiesene Käuferprovision angesetzt werden und nicht ein pauschaler Standardwert.
Beispiel: Kaufnebenkosten bei einem Immobilienkauf
Das folgende Beispiel dient ausschließlich der Veranschaulichung. Die verwendeten Prozentsätze sind Annahmen und keine allgemeingültigen Sätze.
- Kaufpreis
- 400.000 €
- angenommene Grunderwerbsteuer 5,0 %
- 20.000 €
- angenommene Notar- und Grundbuchkosten 2,0 %
- 8.000 €
- angenommene Käufer-Maklerprovision 3,57 %
- 14.280 €
Dieses Beispiel zeigt, warum ein Kaufpreis von 400.000 € nicht automatisch bedeutet, dass eine Finanzierung von 400.000 € ausreicht. Für die konkrete Planung müssen die tatsächlichen Nebenkosten des jeweiligen Immobilienkaufs eingesetzt werden.
Müssen Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden?
Viele Finanzierungspartner sehen es positiv, wenn die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln getragen werden können. Zwingend ist dies jedoch nicht in jedem denkbaren Finanzierungsfall.
Ob und in welchem Umfang Nebenkosten mitfinanziert werden können, hängt unter anderem von Einkommen, Bonität, Objektbewertung, Kaufpreis, Darlehenshöhe, Rücklagen und den Kreditrichtlinien des jeweiligen Finanzierungspartners ab.
Werden neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten finanziert, spricht man umgangssprachlich häufig von einer 110-%-Finanzierung. Die tatsächliche Finanzierungsquote kann aufgrund unterschiedlich hoher Nebenkosten jedoch davon abweichen.
Warum beeinflussen Kaufnebenkosten den Beleihungsauslauf?
Kaufnebenkosten erhöhen den Finanzierungsbedarf, erhöhen aber nicht automatisch den von einer Bank angesetzten Immobilienwert. Wird ein großer Teil der Nebenkosten mitfinanziert, kann dadurch der Darlehensbetrag im Verhältnis zur bankseitigen Objektbewertung deutlich steigen.
Das kann Auswirkungen auf mögliche Finanzierungspartner und Konditionen haben.
Kaufnebenkosten und Modernisierung gemeinsam planen
Bei einer Bestandsimmobilie sollte neben Kaufpreis und Nebenkosten frühzeitig geprüft werden, ob unmittelbar nach dem Erwerb Modernisierungen notwendig oder gewünscht sind.
Wer diese Maßnahmen erst nach Abschluss der Finanzierung berücksichtigt, muss später unter Umständen zusätzliche Finanzierungslösungen suchen. Deshalb ist eine möglichst vollständige Gesamtkostenplanung vor der Finanzierungsentscheidung sinnvoll.
Welche Unterlagen helfen bei der Nebenkostenplanung?
Für eine realistische Berechnung sind insbesondere folgende Informationen hilfreich:
- Kaufpreis beziehungsweise Kaufvertragsentwurf
- Bundesland und Lage der Immobilie
- Maklercourtage laut Exposé oder Vereinbarung
- geplante Finanzierung und erforderliche Grundschulden
- gegebenenfalls geplante Modernisierungen
- vorhandenes Eigenkapital und gewünschte Liquiditätsreserve
Erst mit diesen Angaben lässt sich der tatsächliche Finanzierungsbedarf belastbar einschätzen.