Was bedeutet Vollfinanzierung?
Der Begriff Vollfinanzierung wird im Alltag für Immobilienfinanzierungen verwendet, bei denen nur wenig oder kein eigenes Kapital in den Kaufpreis eingebracht wird.
Entscheidend ist dabei, welcher Teil der Gesamtkosten tatsächlich finanziert werden soll. Der Kaufpreis ist nur ein Bestandteil. Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten an, beispielsweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Was ist der Unterschied zwischen 100-%- und 110-%-Finanzierung?
Die Begriffe sind keine einheitlich gesetzlich definierten Produktbezeichnungen, werden aber in der Praxis häufig zur Orientierung verwendet.
- 100-%-Finanzierung
- Kaufpreis wird vollständig finanziert
- Kaufnebenkosten
- werden grundsätzlich aus eigenen Mitteln getragen
- 110-%-Finanzierung
- Kaufpreis plus ein wesentlicher Teil oder sämtliche Nebenkosten werden mitfinanziert
Die Bezeichnung „110 %“ ist dabei nur eine vereinfachte Umschreibung. Je nach Bundesland, Maklerkosten und konkretem Erwerb können die Nebenkosten niedriger oder höher ausfallen. Maßgeblich ist deshalb immer die tatsächliche Gesamtkostenrechnung.
Welche Voraussetzungen prüfen Banken bei einer Vollfinanzierung?
Je höher der Finanzierungsanteil, desto wichtiger wird häufig die Gesamtqualität des Finanzierungsfalls. Zu den regelmäßig betrachteten Punkten gehören:
- Höhe und Nachhaltigkeit des Einkommens
- Beschäftigungs- oder berufliche Situation
- Bonität und bestehende Verpflichtungen
- monatlicher Haushaltsüberschuss
- Kaufpreis und bankseitige Objektbewertung
- Zustand, Lage und Verwertbarkeit der Immobilie
- vorhandene Rücklagen trotz geringer Eigenkapitalquote
- Höhe der Kaufnebenkosten
- gewünschte Darlehenssumme und Tilgungsstruktur
Die Anforderungen sind nicht bei allen Finanzierungspartnern gleich. Eine Absage bei einer Bank bedeutet deshalb nicht automatisch, dass jede andere Bank zu demselben Ergebnis kommt.
Warum kann eine Vollfinanzierung teurer sein?
Bei einem hohen Finanzierungsanteil trägt der Finanzierungspartner im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital ein höheres Risiko. Das kann dazu führen, dass weniger Banken infrage kommen oder andere Konditionen angeboten werden als bei einer Finanzierung mit größerem Eigenkapitaleinsatz.
Wie deutlich sich dies auf den Zinssatz oder andere Darlehensbedingungen auswirkt, lässt sich nicht pauschal vorhersagen. Dafür spielen unter anderem Beleihungsauslauf, Objektbewertung, Bonität, Darlehenshöhe und bankinterne Konditionsmodelle eine Rolle.
Warum sind Rücklagen auch ohne großes Eigenkapital wichtig?
„Ohne Eigenkapital“ sollte nicht automatisch bedeuten, dass keinerlei finanzielle Reserve vorhanden ist. Nach dem Immobilienkauf können zusätzliche Ausgaben entstehen, etwa für Umzug, Einrichtung, Reparaturen oder nicht eingeplante Maßnahmen am Objekt.
Eine Finanzierung, bei der nach dem Kauf praktisch keine Liquidität mehr vorhanden ist, kann deshalb deutlich anfälliger für unerwartete Belastungen sein.
Welche Rolle spielen die Kaufnebenkosten?
Gerade bei einer Vollfinanzierung sind die Kaufnebenkosten entscheidend. Sie erhöhen den gesamten Kapitalbedarf, ohne den Immobilienwert im gleichen Umfang zu erhöhen.
Wer zumindest die Nebenkosten aus eigenen Mitteln tragen kann, benötigt daher häufig eine deutlich geringere Darlehenssumme als bei einer Finanzierung des gesamten Erwerbsaufwands.
Ist eine Vollfinanzierung für Selbstständige möglich?
Auch bei Selbstständigen kann eine hohe Kaufpreisfinanzierung grundsätzlich geprüft werden. Finanzierungspartner betrachten in solchen Fällen häufig die Unternehmensdauer, die wirtschaftliche Entwicklung, steuerliche Unterlagen, vorhandene Rücklagen und weitere Verpflichtungen besonders genau.
Je nach Bank, Berufsgruppe und Gesamtsituation kann die Bewertung unterschiedlich ausfallen. Eine pauschale Aussage, ab welcher Selbstständigkeitsdauer eine Vollfinanzierung möglich ist, wäre deshalb nicht belastbar.
Wann sollte eine Vollfinanzierung besonders kritisch geprüft werden?
Eine hohe Finanzierung verdient insbesondere dann eine sorgfältige Prüfung, wenn mehrere Belastungsfaktoren gleichzeitig zusammentreffen, beispielsweise:
- sehr knappe monatliche Haushaltsrechnung
- zusätzliche Konsumentenkredite oder Leasingverpflichtungen
- größerer Modernisierungsbedarf
- kaum vorhandene Rücklagen
- hoher Kaufpreis im Verhältnis zur bankseitigen Objektbewertung
- unsichere oder stark schwankende Einkommenssituation
In solchen Konstellationen sollte nicht nur geprüft werden, ob eine Finanzierung technisch darstellbar ist, sondern auch, ob die monatliche Belastung langfristig tragfähig erscheint.
Vollfinanzierung: nicht nur auf den Zinssatz schauen
Bei einer Finanzierung mit wenig Eigenkapital ist der Zinssatz nur ein Teil der Entscheidung. Ebenso wichtig sind Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungsmöglichkeiten, Rücklagen, mögliche Modernisierungskosten und die langfristige Tragbarkeit der Rate.
Eine Finanzierung sollte deshalb als Gesamtkonzept betrachtet werden und nicht ausschließlich danach, welcher Anbieter auf den ersten Blick den niedrigsten Sollzins nennt.